论我国民事诉讼证明责任制度的反思与重构/范光亮

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 16:26:32   浏览:9617   来源:法律资料网
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论我国民事诉讼证明责任制度的反思与重构
—兼谈法院裁判方法论问题

摘要:本文通过阐述我国民事诉讼证明责任分层理论,结合实践,阐明了现代证明责任概念的本质,指出了证明责任与举证责任的区别;在分析了我国民事诉讼证明责任制度的错误与缺憾之后,从裁判方法论的角度出发,提出并论证了重构证明责任制度的基本观点和重大意义。
本文通过对现代证明责任概念、裁判三段论、裁判方法论的相关论述,揭示了“请求权规范—证明责任—主张责任—举证责任—裁判规范”的诉讼逻辑,并指出遵循该诉讼逻辑所必须坚持的裁判原则。
关键词:证明责任 举证责任 主张责任 裁判方法论 证明责任分层理论 裁判三段论 裁判原则

建立现代证明责任理论是建立现代证明责任制度的前提,没有现代证明责任理论的指导,就无法建立现代证明责任制度;要建立现代证明责任理论,首先要定义一个正确的现代证明责任概念。证明责任是一个专业性、技术性很强,同时也极具复杂性的诉讼法学概念,它在诉讼中起到了联系实体法与程序法的桥梁作用,是证据制度的核心内容。
自有诉讼历史以来,审理案件的法官,为了作出公正的裁判,都得依据法定的裁判方法进行裁判,因此,都十分重视证明责任的理论与实践。从罗马法起至1883年前,举证责任都是指行为责任。自德国学者尤里乌-格拉查发掘出了证明责任的本质---客观的证明责任①之后,证明责任才作为结果责任而与举证责任相区别。举证责任是行为责任,证明责任是结果责任,举证责任与证明责任是两个不同的概念②。德国天才罗森贝克在对实体法作进一步研究时发现,实体法隐藏着分配法律风险的规范—证明责任规范③。法官的理性、智慧与法定证据制度约束的对抗导致了自由心证的革命,自由心证的结果产生了真伪不明,法官不能拒绝裁判的原则,催生了解决真伪不明问题的裁判方法---证明责任裁判,从此,历史上的裁判制度,有神意裁判,有法定证据制度裁判,现代诉讼有证明责任裁判。证明责任规范与自由心证主义、证据裁判主义相结合,共同构成法官裁判案件的裁判规范。所以说,证明责任是事关裁判全局的制度,这个制度出错,就会使整个案件诉讼的过程与结果都大不一样,甚至相反,因此,法学界公认证明责任制度是“民事诉讼的脊梁”。
一、对我国民事诉讼证明责任制度的反思 。
(一)我国未真正建立起现代证明责任的法学理念。
现代证明责任的这一概念是建立在证明责任分层理论的基础之上。证明责任分层理论是证明责任理论的基本理论。从罗马法开始,直至1883年前,德国法学家尤里乌-格拉查将“证明责任”分为主观的证明责任概念与客观的证明责任概念之前,证明责任都是指主观的证明责任,也就是举证责任。德国学者将证明责任划分为主观的证明责任与客观的证明责任后,又将抽象的证明责任与具体的证明责任相结合,创造了科学而完整的证明责任分层理论。因此,客观的证明责任是证明责任的本质,就是现代的证明责任。主观的证明责任是从当事人视角观察的客观证明责任,是客观的证明责任在具体诉讼中的投影。
证明对象是诉讼证明的第一个中心环节,没有证明对象就没有诉讼证明;证明责任对象是证明责任的第一个中心环节,没有证明责任对象就不存在证明责任。证明责任对象是请求权据以成立的不可或缺的法律要件事实。该证明责任对象不仅应当由当事人举证予以证明,而且,在证明之前,要先行主张,没有主张,举证行为便成“无的放矢”,所以,应当主张在先,举证在后,履行主张责任是履行举证责任的前提,设置举证责任应以设置主张责任为前提条件。因此,从诉讼证明的理论逻辑④出发,笔者认为,证明责任理论应划分为三个层次:第一层次是证明责任,第二层次是主张责任,第三层次是举证责任,这三项责任起源于请求权,终结于裁判权。前一个层次是后一个层次的前提,后一个责任是以前一个责任为根据。当事人的请求权所依据的法律要件是确立证明责任对象的根据,证明责任对象是确立主张责任对象的根据,证明责任对象是确定举证责任范围的根据。因此说,从诉讼证明逻辑来说,证明责任决定主张责任和举证责任,主张责任是联接证明责任与举证责任的逻辑中介,举证责任是证明责任在具体诉讼中的投影;并且,主张责任先于举证责任,主张责任的存在意义和证明责任的存在意义是一致的,因为两者的对象即要件事实与承担的法律风险都是一样的。
证明责任是结果责任,也就是客观的证明责任,客观的证明责任是证明责任的本质所在;举证责任是行为责任,也就是主观的证明责任,是证明责任在具体诉讼中的投影。客观的证明责任在实体法律规范已作预先的分配,在整个诉讼过程中不发生转移的问题,但主观的证明责任却会根据法官的心证的变化在双方当事人之间不断地进行转换,并推动诉讼程序的进行。证明责任分层理论是是现代证明责任理论的核心问题。客观的证明责任是一种结果责任,它是在要件事实出现真伪难辩的状态时,法官据以作出裁判的依据,它与当事人的诉讼证明与举证活动没有直接的关系。 “责任”一词是对诉讼当事人行为的评价,既然客观的证明责任独立于具体的诉讼和当事人的证明活动,那客观的证明责任与“责任”一词也没有多大关系。因此说,客观证明责任既与举证活动无关,也与证明活动无关。因为,客观的证明责任是一种事先由法律预置好的风险分配形式,即对作为小前提的要件事实真伪难辩时的风险进行分配的形式。它先于具体的诉讼而存在,而且,在具体的诉讼开始之前就发挥着指导作用。比如诉前证据保全。
(二)举证责任替代证明责任,两者概念不分,混为一谈。不能否认,证明责任概念是相当艰深的诉讼法学概念,新近出版的《中国证据法草案》⑤,也认为证明责任与举证责任是同一个概念,它们之间可以互相代替使用,该法草案第五条第一款第(五)项规定:“证明责任与举证责任具有相同的含义,二者可以互换使用”。笔者认为,草案的这个观点是错误的,应当纠正。理由是我们应当吸收当今大陆法系最先进的证明责任理论,德国学者已经成功地解决了证明责任的基本理论,再以明知不正确的观点指导立法,是不利于我国法律的健全并与世界接轨的!证明责任是实体法预置的,与有无提起诉讼及有无举证没有关系。他们之间所属的法域不同。根据实体法,取得民事权利,应当有法律依据,没有法律依据,就是不当得利。这个法律依据就是权利成立所依据的法律要件事实。这个法律要件事实就是小前提。该小前提成立就是法律要件事实成立,就是当事人诉请或抗辩成立。而规定这个权利成立所依据的法律要件事实的法律是实体法,不是程序法。所以说,证明责任法是实体法概念。
现代证明责任理论的原产地是在德国。如果追塑到证明责任制度的源头,那是罗马法,罗马法中有两项重要的证据原则,一是原告负举证责任,二是主张者负举证责任,否定者不承担举证责任。但那不是现代意义上的证明责任制度。罗马法与德国法在证明责任制度上有本质的区别,罗马法创设的只是举证责任制度,它不具有现代意义上的证明责任概念的内涵。现代的证明责任概念与举证责任概念在内涵上有明显的区别: 1、证明责任在实体法就已预置,诉讼中一旦分配就不能在双方当事人之间互相转换,于有无提起诉讼及如何证明没有关系,举证责任是根据证明责任的预置进行分配并根据法官心证的变化在双方当事人之间互相转换;2、证明责任在当事人之间发生实体法律关系时就已产生,举证责任是在当事人之间产生诉讼法律关系时才产生;3、证明责任只能根据请求权由一方当事人承担,举证责任却可以随法官的心证情况由双方当事人承担;4、证明责任只能由当事人本人承担,不能委托代理人承担,举证责任既可以由当事人本人承担,也可以委托代理人承担;5、举证责任具有推动诉讼程序进行的功能,证明责任则没有这个功能。6、证明责任指的是要件事实为真伪不明时的败诉后果,举证责任指的是对证明责任对象的成立负有提出证据进行证明的责任;7、证明责任反映诉讼共同规律,在各国是相同的,凡是以事实为根据作出裁判的国家,在案件真实处于真伪不明状态时,总是要依据证明责任的归属对案件作出裁判,举证责任不能反映诉讼共同规律,在不同的法系,不同的国家,存在着一定的区别;在事实处于真伪不明时,法官是判负有证明责任的一方当事人败诉,而不是判谁举证不能或没有举证的一方败诉;
证明责任法是法律预先在实体法中设置的,与诉讼法无关,与诉讼证明也无关。当然,证明责任法不是明明白白的写在实体法的条文里,证明责任法的发现与确定要求法官用法律解释的方法去解释法律,所以,有人把证明责任法称为“稳形”法。证明责任是实体法预先设置的,实体法是人们的行为准则,这个准则它时时刻刻规范着人们的行为,生活中它是人们的行为准则,争讼时它是衡量人们行为是否合法的准绳,审判时它是法官处理案件的法律依据。证明责任与要件事实的真伪情况直接相关,于诉讼程序无关。因此,证明责任与举证责任有本质的区别,不能将它两互换使用,混为一谈。证明责任不仅是代表了权利与其所依据的法律要件事实之间的法律逻辑关系,也代表了法官解决法律要件事实处于真伪不明时的裁判方法与原则,并且它是现代证明责任理论的核心与标志,把证明责任与举证责任视为同一个概念,是十分错误的。
总之,没有对证明责任与举证责任概念作出正确的区别,就无法建立现代证明责任概念与制度。诉讼中,证明责任与举证责任形影相随,就如太阳底下一颗树影子那样,举证责任是证明责任在诉讼中的投影。
(三)证明责任分配不合理,形同虚设,难予操作。我国审判方式改革已进行了多年,证明责任制度作为审判方式改革的切入点,无疑早成了理论界与实务界的焦点之一。证明责任是证据制度的核心,是民事诉讼的脊梁,不论哪一个诉讼案件,都不能回避证明责任这个问题。虽说这个问题很重要,最常见,但它却是个学说众多,观点不一的问题,这里有历史的原因,也有学说与制度的原因。
我国证据制度一贯坚持“谁主张,谁举证”原则。《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自已提出的主张,有责任提供证据”,这是对“谁主张、谁举证”进行解释的法律依据。从这一原则看似清楚好用,实则错误无法操作。因为它违背了两立性原则,它要求双方当事人对相互对立的主张都负有证明责任,都要承担举证不能的败诉风险,而实际上这是不可能的。
理论上,民事诉讼可以依据不同的识别标准对当事人的主张进行不同类别的划分。如可以将当事人的主张分为肯定主张和否定主张,权利成立主张和权利消灭主张,等等。证明责任是按照不同的主张为标准进行分配,如:1、在借贷案件中,如果按照“谁主张谁举证”原则,当事人对借贷关系是否成立之事实分配证明责任,那么,由于原、被告双方对借贷事实从正、反两方面分配分别提出了主张,所以,原、被告双方都要承担证明责任。但是,这种做法无疑是行不通的,因为法院或法官不能在个案中判决双方当事人都全面败诉或全面胜诉。2、在诉讼领域,我们对任何一个要件事实都可以从肯定和否定两个方面提出主张。如,对1000元借贷事实可以提出有借和没借的主张。诉讼制度正是根据这种事物的正、反两立性确定了诉讼攻击和防御之原理。由于判决是对当事人间有争议的权利义务关系作出确定,因此,在逻辑上必须对双方当事人的诉讼结果作出胜败之分。而“谁主张、谁举证”从逻辑上否定了两立性原则,它混同了肯定主张与否定主张之间的区别,进而得出不论是肯定主张还是否定主张都需要承担证明责任的错误结论--在要件事实真伪不明时,当事人双方都要承担证明责任。根据两立性原则或诉讼攻击和防御原理的要求,对某一事实究竟是让主张肯定者承担证明责任,还是让主张否定者承担证明责任,这属于证明责任分配理论研究的固有课题。但无论作何种分配都必须遵守一条不言自明的原则--不能够叫当事人对同一事物从正、反两个方面都承担证明责任。简言之,确定由肯定者对借贷事实之存在承担证明责任,就不能同时要求否定者对借贷事实之不存在也承担证明责任,这是一条起码的诉讼逻辑。可见,“谁主张,谁举证”原则是违反诉讼逻辑的,我们应当放弃这个原则,并吸收德国先进的证明责任分配理论,建立科学的证明责任分配一般原则。
(四)我国证明责任正置与倒置概念不清。作为证明责任分配倒置的理论应当以先设正置理论为前提,但是我国证据法理论尚未建立起正置理论。证明责任倒置是德国证据法概念,它是建立在德国学者罗森贝克的法律要件分配说这一正置理论的前提上,目前我国现行法律未曾采用该学说。但在我国尚未建立正置理论的情况下谈论建立证明责任倒置,是违反理论逻辑的。
二、我国民事诉讼证明责任制度的重构。
重构我国证明责任制度,应当在吸取本国和外国立法教训、成功经验的基础上,学习、引进外国先进的证据法学理论,结合我国法制实际,首先要创立我国先进的证明责任理论,并在科学的的证明责任理论指导下,创设我国先进的证明责任制度。
证明责任理论是一个理论性、实践性和针对性极强的诉讼证明理论,然而,这么重要的一个理论,建国后多少年,我们是多么的轻视,马虎,建国初期,我国废除了国民党的六法全书,没有引进德国先进的证明责任理论,却引进了苏联的举证责任理论,文革十年,法制受到破坏,不仅践踏了法律,甚至是遭踏了人们的理性,而且当时我国是实行职权主义诉讼,当事人一纸诉状,法官跑断腿。不要说我国没有证明责任的理论与制度,就连举证责任几乎都不存在。我国审判方式之所以要从举证责任制度作为突破口,主要原因之一就是因为我国的举证责任存在严重的理论与制度问题,认定案件事实不依据证据,法官无法根据自已的良知与理性独立判断证据,案件事实真伪标准不切实际无法实行,真伪不明时没有明确的解决办法致使案件久拖不决甚至涛成冤假错案,直至这十几年来,我国开展了证据制度方面的改革,证明责任理论的研究出现如火如荼、百家争鸣的时代,如今,我国证明责任理论研究取得了重大的成果。这里,笔者抛砖引玉,提出如下构建思路,试图与同仁共建我国科学的证明责任制度。
(一)正确区别证明责任与举证责任的概念。
证明责任与举证责任是诉讼证明理论中非常重要的两个概念。要正确定义现代证明责任概念,就要对证明责任与举证责任进行正确的区分,如果不区分它两,就无法建立起现代证明责任的概念与理论,也就无法建立起我国现代证明责任制度。
概念与语词的逻辑关系是我们确立证明责任与举证责任概念的逻辑根据。《中国证据法草案建议稿》指出:本建议稿采纳的证明责任概念是:证明责任是指在法院审理过程中,由原告或被告方承担的提出证据证明自已主张的责任,如果不能提出证据或证据达不到法律规定的要求,将承担其主张不能成立的危险。本建议稿将举证责任和证明责任作为一个概念来对待,这一概念定义包括三个方面的内容:第一,证明责任是面对法庭由原告或被告方承担的提出证据证明自已主张的责任;第二,法院不是证明责任主体,而是“依职权取证”或“查证责任”;第三,如果承担证明责任的主体不能举出证据并达到法律规定的要求,将承担其主张不能成立的危险。从这里可以看出,《证据法草案》的证明责任概念其实就是指主观的证明责任,即举证责任,亦既是本文所指的举证责任概念,其概念的内涵并不具有现代证明责任概念的内涵,因此说,《证据法草案》的证明责任概念并非现代证明责任概念,它仍然是举证责任概念,它与大陆法系证明责任理论的原产地德国学者的观点是有本质区别的。且与“谁主张谁举证”的理论逻辑没有太大的区别。
(二)坚持两立性分配原则,做到证明责任分配有序操作。罗马法在证据学方面体现了诉讼中追求公正合理的结果。其在证据法上规定了举证责任,并在举证责任的设置上创立了两立性立法原则。这使罗马法的证据内容的规定便于操作。其立法思维值得我们借鉴。我国“谁主张、谁举证”的规定,违背了两立性原则,使得该规定无法操作,形同虚设。无论从实践上或理论上讲,还不如罗马法来得明确有用,这足以证明我国证明责任理论与制度的落后与荒唐。从这也可以看出为什么审判方式的改革必须从举证责任作为突破口和重心了。
(三)坚持法律要件说,建立证明责任分配正置理论。我国属于大陆法系,实行法规出发型诉讼,适宜使用法律要件分配理论。德国罗森贝克是法律要件分配学说的创造者,罗森贝克的学说一问世,很快得到德国法学界的重视与公认,后来先后被大陆法系所采纳。罗森贝克认为,法律规定可以分为两类,一类是请求权规范,一类是对立规范,据此,法律规定相互之间,如果不是补充关系,就是相斥关系,所以,可以从法律规范的这种关系中求得举证责任的分配原理:即:“若无一定法条的适用,则无法获得诉讼上请求成果的当事人,应就该法条要件与实际上已存在之事实,负主张及举证责任。”简言之,“各当事人应就其有利之规范要件为主张及举证”。主张权利存在的当事人,应就权利发生法律要件存在的事实进行举证;与此相反,否认权利存在的当事人,应就权利妨碍法律要件,或者权利消灭法律要件,亦或权利制约法律要件的存在事实负责举证,后来,德国证据法都是以这一理论为蓝本,并为多数大陆法系国家所采纳。目前,我国正在制定《中国证据法》,我认为应引进德国的这一证明责任分配理论,结合我国实际情况进行制定证明责任分配的“正置”理论。
(四)坚持法律规定优先说,确保证明责任分配合法公正。证明责任分配事关当事人的实体权利与诉讼权利,是在法律要件事实出现真伪不明的情况下将法律分险分配给何方当事人承担的方法。如果分配给原告承担,原告就要对要件事实真伪不明承担败诉分险。如果分配给被告承担,被告就要承担要件事实真伪不明的败诉后果。因此,分配证明责任就是法律分险分配,就是权利分配或保障。证明责任分配理论是证明责任理论的精髓,由于司法要以事实为根据,不能有法不依,因此,证明责任的分配要做到合法、公正、有效,首先要看是否有法律规定,如果法律有明确的规定,我们就必须严格依法分配。只有法律没有明确规定的情况下,我们才能按照法律要件分配理论或依法官自由裁量权进行证明责任分配。
(五)坚持诚信、公正、效率原则,赋予法官自由裁量权。我国是成文法国家,法律规定再细也无法包括现在所有尤其是未来可能出现的一切情况。当遇到法律没有规定,且依法律要件分配理论也无法作出公正分配法律分险的情况时,我们必须发挥法官的理性与智慧,将分配证明责任的权利交给法官。法官是社会的精英,是高素质的法律人,国家与社会都应当信任他们。虽然这样的法官目前还不是占大多数,但是经过这十几年改革,已经涌现了一批批象宋鱼水这样的极品法官,所以,我们都应当向法官宋鱼水学习。当然,为了防止个别法官过于擅断与盲目,也为公正与效率,当法官行使自由裁量时,也应遵循一定的理性原则,比如,诚信原则,公正原则,效率原则等。从道德与良知上控制法官,使法官的自由裁量不违背基本的道德与法律原则,
(六)证明责任是一种裁判方法⑥,证明责任规范是裁判规范。法官裁判案件的方法是一个三段论的过程:法律规范是大前提,要件事实是小前提,判决是结论。三段论大前提是对作为请求权依据的法律条文进行法律解释得出的法律规范,小前提是对大前提以逻辑与经验推导出的具体要件事实,判决规范是经法定程序进行调查辩论后于法官心证用尽时得出的结论:真--符合证明标准、假--未达到证明标准、真伪不明--即真伪难辩。其中真、假解决办法是:靠自由心证原则,依据证明标准作出具体要件事实是否成立的判断,裁定适用或不适用法律,支持或者不支持当事人的请求权。但必须以证据裁判主义和证明责任裁判为前提,体现以事实为根据,以法律为准绳。真伪不明的出路是:靠证明责任规范,将真伪难辩的具体要件事实拟制成假或真,裁定适用或不适用法律,支持或者不支持当事人的请求权。理由是法官不得拒绝裁判,但应以证据裁判主义和自由心证原则为前提。因此,证明责任所要解决的问题是,作为小前提的要件事实最终真伪不明时,法官应将法律风险--败诉的后果判归哪一方当事人。可见,证明责任其实是一种裁判上的方法论,证明责任规范就是裁判规范。
裁判三段论是法官裁判案件的逻辑方法,裁判方法论是法官裁判案件的法律方法,它们看似简单,其实这里隐涵着丰富而深澳的法学方法。图中可以看出:裁判三段论与裁判方法论的关系是问题与方法的共生关系,这正好体现了学者卢曼的名言:“问题与解决问题的办法是同时发生的”。同时也论证了法律方法自治体系的形成与完善。
证明责任分层理论、裁判三段论、裁判方法论是现代诉讼的三大理论,这三大理论的完美结合体现了以事实为根据、以法律为准绳的司法原则;如果联系到当事人请求权与法官裁判权而言,这三大理论共同揭示了一个诉讼逻辑:请求权规范--证明责任--主张责任--举证责任--裁判规范。笔者认为,这是现代诉讼的规律,这是建立现代证明责任制度的理论精华。
认识了规律,还须掌握原则。认识规律是确定原则的方向,掌握原则是遵循规律的保障。证据裁判原则是指对案件事实的认定必须以证据为根据,没有证据不能认定事实为真。证据裁判是自由心证的前提,不实行证据裁判就不会有自由心证制度,因为,心证的对象就是证据。自由心证原则是指对证据及其证明力法律不预先作出规定,而由法官以理性、道德对证据及其证明力独立作出判断。证据裁判和自由心证又是证明责任裁判的前提与基础,没有证据裁判原则与自由心证制度,就不存在证明责任裁判。自由心证不仅与神示证据制度是不相容的,而且与法定证据制度也是相排斥的。证据裁判的发展引导了自由心证制度的建立,自由心证的理念与证明标准的理论相结合产生了真伪不明的果子,真伪不明的现实性、自由心证的局限性与法官不得拒绝裁判的职责最终使证明责任规范理念和制度呼之欲出,并得到大陆法系司法界的认可,笔者相信,这个裁判方法、制度具有强大的生命力,因为它符合现代司法公正与效率的主题要求。因此,要实行自由心证就要实行与完善证明责任规范,不能一边坚持自由心证,一边反对证明责任规范,也不能一边坚持证明责任规范,一边反对自由心证,自由心证制度与证明责任规范就象双手或双翼一样,互为依靠,互相支持。但自由心证制度与证明责任规范都应以证据裁判主义为前提与根基,并在证据裁判主义的基础上共同构成完整的现代裁判方法机制:法官运用自由心证判断的结果有三种情况:真、假、真伪不明,运用自由心证解决了真、假两个问题,最后一个问题应当运用证明责任规范,将其真伪不明的法律要件事实“拟制”成假或真,裁定适用或不适用该条法律,断案息讼。因此,我们在遵守诉讼逻辑或规律的同时,必须坚信并坚持证据裁判原则、自由心证原则与证明责任原则等三项裁判原则相结合,唯有这样,才能使司法公正与效率的主题不断获得实现,并保障司法公正不后退,也不走样。
(福建省尤溪县法院 范光亮 罗朝栋 欢迎转载 联系邮址luochaodong12@sohu.com)




注释:
①吴宏耀、魏晓娜著,《诉讼证明原理》第304页、319页,法律出版社出版,2002年11月第一版。
②吴宏耀、魏晓娜著,《诉讼证明原理》第320页,法律出版社出版,2002年11月第一版。
③吴宏耀、魏晓娜著,《诉讼证明原理》第304页,法律出版社出版,2002年11月第一版。
④范光亮,《论我国现代诉讼证明的逻辑构成与价值取向兼谈诉讼证明的基本原则》,2004年《现代法学》专刊。
⑤毕玉谦等著,《中国证据法草案》,法律出版社出版,2003年7月版第一版。
⑥陈刚著,《证明责任法研究》,中国人民大学出版社出版,2000年9月第一版。


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卫生部办公厅关于进一步规范心理援助热线管理工作的通知

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于进一步规范心理援助热线管理工作的通知

卫办疾控发〔2010〕21号


各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团及计划单列市卫生局:

为应对经济社会转型中出现的各种心理调试不适,向群众提供便利的心理健康教育、心理咨询和心理危机干预服务,减少心理行为问题的发生,我部印发了《关于做好心理援助热线建设工作的通知》(卫办疾控发〔2008〕149号),要求各地逐步设立心理援助热线电话(以下简称热线)。目前,已有天津、山西等13个省(自治区、直辖市)卫生厅局在17个城市建立了热线(名单见附件1)。

一年来,各地结合本地区实际,在管理措施、技术规范等方面对热线的建设进行了有益探索,积累了宝贵经验。为规范热线管理工作,我部组织制定了《心理援助热线电话管理办法》(附件2,以下简称《管理办法》)和《心理援助热线电话技术指导方案》(附件3,以下简称《技术方案》),现印发各地贯彻实施并提出如下要求:

一、总结经验,逐步增加热线试点

各地要及时总结经验,逐步增加试点地区,扩大热线覆盖范围。未开通热线的省(自治区、直辖市),尤其是东部省份,应在2010年底前确定1-2个城市作为试点,按照《管理办法》和《技术方案》要求开通热线。

二、严格管理,保障热线的公益性

已开通热线的省(区、市)、地市两级卫生行政部门要切实加强领导,充分认识热线对推进精神卫生工作、促进心理和谐的重要意义,将其作为推动本地区精神疾病预防和心理行为问题干预工作的抓手。要按照《管理办法》要求,为设立热线的机构提供必要的经费和设备支持,满足其基本运转需要,确保热线的公益性。同时,加大宣传力度,使公众逐渐知晓、了解、信任热线,将热线打造成满足群众心理卫生需要、干预心理危机的便捷平台。

三、科学实施,强化热线的专业性

设立热线的机构要按照《技术方案》要求,选择具备心理卫生专业基础、责任心强、能够胜任热线接听工作的人员作为热线咨询员,开展岗前培训,使其熟悉热线接听流程,掌握接听技巧,并定期接受考核。要建立热线督导制度,聘请资深的专业人员作为督导员,对热线咨询员接听情况进行抽查和指导。我部组建“心理援助热线专家组”(名单见附件4),开展热线技术指导和对热线咨询员的专业督导。

四、定期沟通信息,及时总结经验

各地要认真总结热线运行经验,发现问题及时调整,逐步探索出符合本地区实际的热线运行管理模式。省级卫生行政部门应视情况引导更多具备条件的城市开通热线。开设热线的各城市(省、自治区)之间应加强沟通,交流经验与教训,必要时可以到起步较早、模式较为成熟的地区现场考察,相互借鉴,取长补短。

各地要建立热线电话工作信息报告制度,及时汇总本地区热线运行情况。各省级卫生行政部门主管处室,应于每年1月31日前,将上年度热线工作报表(附件5)以书面形式报送我部疾病预防控制局。对于热线管理中发现的问题和意见,请各地及时反馈。

联系人:卫生部疾控局 金同玲

联系电话:010-68792656



附件:

1.卫生部第一批心理援助热线城市(省、自治区)名单

2.心理援助热线电话管理办法

3.心理援助热线电话技术指导方案

4.卫生部心理援助热线专家组名单

5.__市(省、自治区)心理援助热线工作报表













        二○一○年二月五日
附件1-5.doc
http://61.49.18.65/publicfiles///business/cmsresources/mohjbyfkzj/cmsrsdocument/doc7189.doc


西安市物业管理条例

陕西省西安市人大常委会


西安市物业管理条例(2010修订)

  《西安市物业管理条例》,已经2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过,2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准,现予公布,自2010年6月1日起施行。
  
  
西安市人民代表大会常务委员会
  
  2010年4月30日

 
 第一章 总 则



第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

第七条 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

第二章 前期物业管理

第八条 前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第九条 新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分,并书面告知建设单位。

第十条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下:

(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定;

(二)分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业,共用主要配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域;

(三)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自的建设单位同意,并已向房屋买受人明示,或业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的,由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域,不再重新划分。

第十一条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

现售商品房出售前30日,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的,经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十四条 前期物业服务合同可以约定附期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十五条 建设单位向物业服务企业移交物业时,应当办理书面移交手续,同时移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业管理必需的其他资料。

第十六条 物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。

第十七条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

(一)物业建筑面积30万平方米以下的,按物业建筑面积的3%。提供,但最低不得少于100平方米;

(二)物业建筑面积超过30万平方米的,除按照30万平方米的3%。提供外,超过部分按1%。的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于30平方米。

物业管理用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

第十八条 前期物业管理期间,有下列情况之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离小区的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;

(四)法律法规规定的其他情形。

第十九条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议,确定小区管理模式。

第二十条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房,并按照本条例第十五条的规定移交相关资料。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第二十一条 已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的,可以设立业主大会:

(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内,建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内,组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生,或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生,并在物业管理区域内公示,公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;

(四)拟定业主委员会委员选举办法;

(五)提出业主委员会委员候选人名单;

(六)首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将前款第(一)项至第(五)项内容在物业管理区域内公示。

第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内,业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料,筹备组职责自行终止。

第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

第二十九条 下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)续筹和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。

业主应当在书面征求意见表上实名签署意见;业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示;业主对公示内容有异议的,有权查阅相关资料。

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数,不得少于5人,具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举,差额比例不低于20%,业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员列席业主委员会会议,但不具有表决权。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案:

(一)业主委员会备案登记表;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内公告。

第三十六条 业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)审核需要业主分摊的费用;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(八)调解物业使用纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主书面提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前,将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。

第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会会议终止其委员资格:

(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(三)违反本条例第四十二条规定的;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区县物业管理行政主管部门,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第五十条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第四章 物业管理服务

第五十一条 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。

外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。

第五十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,提供物业服务。

第五十三条 物业服务合同应当包括以下主要内容:

(一)物业管理服务事项;

(二)服务质量和费用;

(三)双方的权利义务;

(四)专项维修资金的管理与使用;

(五)物业管理用房的使用;

(六)合同期限;

(七)违约责任;

(八)双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内,将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

物业服务企业应当按合同提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

第五十六条 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。

第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

第五十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第五十九条 物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务,应当向业主委员会履行下列交接义务:

(一)移交服务档案资料和物业管理用房,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财务档案;

(二)撤出管理区域内的物业服务人员;

(三)清退预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第六十条 物业服务合同依法或者依约解除后,物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第六十一条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。

第六十二条 物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理服务的行为,有权要求业主恢复原状,停止侵害,排除妨害等并承担相应民事责任。

第五章 物业的使用与维护

第六十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌;

(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)乱设摊点、乱停车辆;

(六)乱倒垃圾、堆放杂物;

(七)违反规定饲养动物;

(八)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

(十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

(十一)从事危害公共利益的活动;

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

业主大会、业主委员会对违反前款规定的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十五条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

因维修养护造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

第六十七条 物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在72小时内予以维修。

第六十八条 物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的区县物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中垫支。

区县物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起15日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人,在相关法律文书生效之日起15日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

第六十九条 物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

第七十条 业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。

业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

第七十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第七十二条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第七十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第七十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第七十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 专项维修资金的管理与使用

第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位,应当交存专项维修资金。

专项维修资金归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第七十八条 专项维修资金按下列标准交存和提取:

(一)商品住宅的业主,与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门,应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

(二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。

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