关于印发我市公共租赁住房管理暂行办法的通知
海南省海口市人民政府
关于印发我市公共租赁住房管理暂行办法的通知
各区人民政府，市政府直属各单位：
《海口市公共租赁住房管理暂行办法》已经 2011 年 2 月 28日十四届市政府第73次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年七月十三日
海口市公共租赁住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善本市住房保障制度，规范公共租赁住房的管理工作，根据 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发 〔2010〕4号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发 〔2011〕1号）、住房和城乡建设部等 7部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保 〔2010〕87 号）、《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府 〔2010〕64 号）及 《海南省公共租赁住房管理办法 （试行 ）》（琼府办 〔2010〕111号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称公共租赁住房，是指政府给予土地、财税、信贷等政策支持，由政府组织建设、企事业单位自建及开发企业等社会机构建设等方式建设（筹集）的各类政策性租赁住房，包括集体宿舍、公寓、周转住房等。
第三条 本市行政区域内公共租赁住房的建设、供应、运营及管理适用本办法。
第四条 公共租赁住房建设、供应、运营和管理工作应当遵循政府主导、市场运作、多方建设、动态管理、公平公开、严格监管的原则。
第五条 政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
鼓励金融机构发放公共租赁住房建设中长期贷款；探索运用保险资金、信托资金拓展公共租赁住房融资渠道。
第六条 公共租赁住房保障对象为中等偏下收入以下的住房困难群体，以及住房困难的新就业职工和外来务工人员。
领取廉租住房租赁货币补贴、符合经济适用住房保障条件但无能力购买的住房困难群体，以及符合本办法规定条件的驻市部队军官或士官或符合本办法第三十九条规定条件的保障对象， 可以租赁公共租赁住房。
第七条 市住房和城乡建设部门是本市公共租赁住房的行政主管部门，负责对本市公共租赁住房保障工作进行指导和监督。市住房保障实施机构、区住房保障管理部门、街道办事处或镇政府，具体负责本办法及公共租赁住房保障组织实施的相关工作。
各区人民政府、市发展和改革、规划、国土资源、财政、监察、国有资产监督管理、人力资源和社会保障、民政、统计、公安、价格、税务等管理部门，按照各自职责，协同做好公共租赁住房保障的相关工作。
第二章 建设管理
第八条 市住房和城乡建设部门应当会同市发展和改革、财政、国土资源、规划等部门，结合本市经济社会发展状况、产业政策及公共租赁住房的需求情况，组织编制本市公共租赁住房发展规划及年度计划，报市政府批准后组织实施。
对于政府投资建设的公共租赁住房项目，应当统一纳入政府投资计划组织实施。
第九条 公共租赁住房建设用地应当纳入年度土地供应计划，由市国土资源部门采用计划单列方式足额保证用地需求，优先安排使用存量闲置建设用地，优先保障供应。
政府投资的公共租赁住房，建设用地采取划拔方式供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。
第十条 公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、配建，或者在市场上租赁住房等方式多渠道筹集房源。
第十一条 政府投资建设的公共租赁住房单套建筑面积严格控制在 60平方米以下，并以单套建筑面积 50平方米以下的小户型为主；非使用政府性资金的企事业单位及开发企业等社会机构，通过新建、改建等方式筹集的公共租赁住房，单套建筑面积可根据本单位用工人员及住房困难等情况适当调整，但单套建筑面积应控制在80平方米以内。
第十二条 政府投资建设的公共租赁住房项目，项目立项、可行性研究报告、初步设计与概算的审批，按本市政府投资项目管理有关规定执行。企事业单位、开发企业等社会机构利用非政府性资金投资建设的公共租赁住房项目，应经项目属地发展和改革部门备案。
第十三条 公共租赁住房建设应当严格执行国家和海南省有关保障性住房技术规定及基本建设程序。
在公共租赁住房规划设计中，积极推广应用先进、节能、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十四条 公共租赁住房项目建设涉及的各类行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行；涉及住房建设的经营服务性收费按省物价局 《关于对涉及保障性住房建设的经营服务性收费实行适当优惠的通知》（琼价费管 [2010]286号）执行。
第十五条 建设单位对公共租赁住房工程质量负总责，并依法承担相应责任。参建各方主体依法承担相应责任。
第十六条 公共租赁住房项目小区外的市政基础设施和公共服务设施建设费用，由政府承担；项目范围内的基础设施建设费用由建设单位承担。
第三章 运营管理
第十七条 政府投资筹集的公共租赁住房，其资金按下列渠道筹集：
（一）年度财政预算安排的专项资金。
（二）中央和省级财政预算安排的专项补助资金。
（三）土地出让净收益。
（四）提取贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益余额。
（五）公共租赁住房建设融资、银行及其他金融机构贷款。
（六）其他方式筹集的资金。
第十八条 公共租赁住房按投资主体确定房屋权属，实行 “谁投资、谁所有、谁收益”。市房屋产权登记机构应当在房屋登记簿中注明公共租赁住房的房屋性质。
第十九条 政府投资建设（筹集）的公共租赁住房只租不售；企事业单位、开发企业等社会机构建设的公共租赁住房，10年内不得上市交易。国家及省、市政府对公共租赁住房销售管理另有政策调整的，从其规定。
第二十条 企事业单位、开发企业等社会投资机构建设的公共租赁住房上市交易时，应补交原核准减免的有关行政事业性收费及政府性资金，并按以下规定补交相关土地价款及相关税费：
（一）利用以出让方式取得的非住宅用地，但经按规划控制要求变更为城镇住宅用地并建设公共租赁住房的，按相关法律法规等的规定补交改变土地用途的土地出让金，并办理相关完税手续。
（二）利用以划拨方式取得的住宅用地建设公共租赁住房的， 按相关法律法规的规定补办出让手续，补交土地出让金，并办理相关完税手续。
（三）利用以划拨方式取得的非住宅用地，但经按规划控制要求变更为城镇住宅用地并建设公共租赁住房的，按相关法律法规的规定补交土地出让和改变土地用途的土地出让金，并办理相关完税手续。
建设项目涉及增加容积率的，应当补交相应的增加容积率地价款。
第二十一条 公共租赁住房租金实行政府指导价管理。公共租赁住房租金的政府指导价格由市价格主管部门会同有关部门， 统筹考虑住房市场租金水平和保障对象的支付能力等因素合理确定，报市政府审定后公布，并按年度实行动态调整。
第二十二条 政府投资筹集的公共租赁住房租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、 管理和投资补助。政府投资筹集的公共租赁住房的维护和管理经费出现不足的，由市财政部门统筹从本市住房保障专项资金中予以补充。
企事业单位、开发企业等社会机构投资筹集的公共租赁住房租金收入由建设单位自行管理及使用。
第二十三条 政府投资筹集的公共租赁住房，其物业管理按属地管理原则，由区住房保障管理部门依照物业管理的有关规定组织实施，并可以委托专业服务机构具体实施管理。新建公共租赁住房项目应当通过市场运作实施物业管理。
企事业单位、开发企业等社会机构利用自有资金投资筹集的公共租赁住房,其物业服务和房屋维护及管理工作自行确定。
第二十四条 公共租赁住房物业管理服务费用由承租人承担。物业管理收费，参照本市普通住宅物业服务费的政府指导价标准确定，由物业服务单位依法向市价格主管部门申办备案手续。
第四章 配租管理
第二十五条 申请公共租赁住房以家庭为单位，全体家庭成员为共同申请人，并由符合本办法第二十六条规定条件的 1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。单身居民申请公共租赁住房的，本人可作为申请人。
第二十六条 申请租住政府投资筹集的公共租赁住房应当同时具备如下条件：
（一）申请人及其家庭成员在本市无自有住房或现居住房屋属危房，或者申请人家庭人均自有住房建筑面积符合本市公布的住房困难标准。
（二）具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口；或者在本市依法缴交各项基本社会保险满 3年；或者具有大专以上学历或中级以上职称，并已与本市辖区内依法注册登记的单位 （含法人及其他组织）签订劳动用工合同满 3年。新就业及外来务工人员不符合上述规定条件的，应当在本市实际居住满8年。
（三）申请人家庭人均年可支配收入符合本市公布的城镇居民中等偏下收入线标准。
（四）申请人及家庭成员在本市未享受廉租住房配租、租住公有住房、房改购买公有住房、参与集资建房、购买经济适用住房或者限价商品住房等政策性优惠住房的；或者申请人及家庭成员在申请之日前 3年内未有偿转让过住房的。
申请人属经省、市政府引进的人才，或属在本市工作的省、部级以上劳模及荣立二等功以上复转军人的，其申请公共租赁住房可不受本条第一款第 （二）、（三）项规定限制。
本条第一款第 （一）项规定的本市住房困难标准线，实行动态管理，定期公布。具体由市住房和城乡建设部门会同市有关部门研究制定，并报市政府同意后公布实施。
本条第一款第 (二)项规定的具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口，若申请人为家庭申请的，家庭成员中至少应有1名具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口。
本条第一款第 （三）项规定的本市城镇居民中等偏下收入线标准，实行动态管理，定期公布。具体由市统计部门会同市有关部门研究制定，并报市政府同意后公布实施。
第二十七条 申请人应当持有关材料向其户籍所在地的街道办事处或镇政府提出申请；不具有本市常住城镇户口的，申请人应当持有关材料向其工作单位所在地或实际居住地的街道办事处或镇政府提出申请。
第二十八条 申请人申请政府投资筹集的公共租赁住房应当提供以下材料：
（一）租赁公共租赁住房申请书。
（二）申请人身份证件、户口簿。
（三）申请人及其家庭成员的基本情况证明，包括家庭人数、工作单位、婚姻状况证明、收入及住房情况证明。
（四）申请人工作单位证明、劳动用工合同。
（五）申请人缴交各项基本社会保险的证明材料。
（六）其他需要提供的证明材料。
属经省、市政府引进的人才及在本市工作的省、部级以上劳模、荣立二等功以上复转军人的，或者现居住房屋属危房的，应当提供相关证明材料。
本条第一、二款规定材料涉及的各类证件、合同及证明材料，应当提交复印件，并提供原件核对。
第二十九条 街道办事处或镇政府对申请人提交的申请材料进行核对签收，符合本办法第二十六条规定条件的，应予受理，并向申请人出具受理通知单；对不符合规定条件的，不予受理并说明理由，并将申请材料退还申请人。
第三十条 申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房的初审按以下程序办理：
（一）审查。街道办事处或镇政府应当自受理申请之日起 22个工作日内，通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证、 查阅相关部门资料等方式，对申请人及其家庭成员的人口、居住地点、收入、住房及工作单位等情况进行核实。
（二）公示。经审核符合申请条件的，街道办事处或镇政府应在申请人户籍所在地、居住地或工作单位对申请人及其家庭成员的住房、收入等基本情况进行公示，公示期限为 10天；对公示内容有异议的，应当在公示期限内书面向街道办事处或镇政府提出，街道办事处或镇政府应当进行调查核实。
（三）出具初审意见。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处或镇政府提出初审意见，将申请、审核等材料转交区住房保障管理部门。
申请人户籍所在地与实际居住地不一致的, 户籍所在地街道办事处或镇政府应当在受理申请之日起 3 个工作日内,将申请人的基本情况告知实际居住地街道办事处或镇政府,并由其同时做好相应的调查、核实及公示工作。实际居住地街道办事处或镇政府应当在公示期满后 3个工作日内将调查核实及公示情况反馈申请人户籍所在地街道办事处或镇政府。
第三十一条 申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房的复核及核准按以下程序办理：
（一）审查。区住房保障管理部门应当在收到申请、审核等材料之日起20个工作日内，完成对申请人的申请情况、初审意见等进行复核。
（二）公示。区住房保障管理部门将有关申请情况进行公示， 公示期限为 10天。对公示内容有异议的，区住房保障管理部门应当作相应的调查核实。
（三）核准。对公示无异议或异议不成立的，区住房保障管理部门应当作出复核及核准意见，并报经市住房保障实施机构审查备案后，向申请人核发《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》，按规定予以登记。
第三十二条 申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房的备案登记。市住房保障实施机构应当在收到区住房保障管理部门提交《海口市公共租赁住房保障对象资格核准备案表》之日起 15个工作日内，将申请人的基本情况在市政府网站、市住房和城乡建设部门网站或者海口晚报上公示 10天，经公示无异议的，向区住房保障管理部门出具准予备案证明。
第三十三条 在复核及核准、备案登记等程序中，发现不符合规定条件的，由区住房保障管理部门出具不予批准的审核意见书，并将申请材料退还申请人。
第三十四条 申请人的户籍、家庭成员、劳动关系及社会保险的核定按如下规定办理：
（一）本市城市主城区规划范围的城镇，具体包括各街道办事处及长流镇、西秀镇、海秀镇、城西镇、府城镇及灵山镇。
（二）家庭成员以户口簿记载的成员为准，申请人与家庭成员间应具有法定赡养、抚养或者扶养关系；户口簿上无记载，但与申请人有法定赡养、抚养或者扶养关系且在本市实际共同居住满 1年的可列入家庭成员计；实际居住以暂住证记载的情况为准。
（三）劳动关系证明以申请人与供职单位签订的 《劳动合同》，或者由其供职单位出具的相关证明为准；
（四）社会保险证明以市社保管理机构出具的证明，或者申请人依法缴纳社会保险的相关凭证为准。
第三十五条 申请人及其家庭成员的收入情况核定按如下规定办理：
（一）收入情况按上年度家庭成员人均可支配收入核定，包括扣除缴纳的个人所得税及基本社会保险费用支出后的工薪收入、经营性收入、财产性收入等。
（二）有工作单位的，其工薪收入以用人单位出具相关证明为准；没有工作单位的，其收入情况由户口所在地或者实际居住地的社区居委会出具相关证明，并经所属街道办事处或镇政府核实确认。
第三十六条 申请人及其家庭成员的住房面积的核定按如下规定办理：
（一）自有住房面积以房屋所有权证记载的建筑面积为准; 自有住房未登记产权的，住房面积按实测面积核定。
（二）申请人及其家庭成员有2 处或者 2处以上自有住房的，住房建筑面积应当合并计算。
第三十七条 区住房保障管理部门应当对申请人提交的材料、公示信息资料、审核意见等资料进行整理及分类，以及进行相关数据信息录入，建立辖区公共租赁住房保障对象信息资料档案和电子档案。
第三十八条 公共租赁住房配租实行轮候制度。申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房,按申请人获取区住房保障管理部门核发的 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》记载的编号先后确定轮候顺序。
第三十九条 已通过廉租住房、经济适用住房保障资格审核正在轮候的申请人，如需申请租住政府投资筹集的公共租赁住房的，可直接向原实施轮候登记的区住房保障管理部门申请公共租赁住房配租轮候登记。
第四十条 符合以下条件的，可优先轮候配租：
（一）符合廉租住房条件的申请人。
（二）省、市政府引进的人才。
（三）在本市工作的省、部级以上劳模；荣立二等功以上的复转军人。
（四）申请人家庭成员中有重残人员或者属于优抚对象的。
（五）现居住房屋经鉴定属危房的。
第四十一条 政府投资筹集公共租赁住房配租房号的选定工作，通过抽签、摇号等方式确定，由区住房保障管理部门具体组织实施，接受市住房和城乡建设部门及市监察部门的指导监督。
第四十二条 区住房保障管理部门应当根据轮候顺序和可优先轮候配租对象的名单，以及根据当期可供配租公共租赁住房的房源数量，相应安排可供抽签、摇号确定配租房号对象名单， 制定公共租赁住房配租选房实施方案，向轮候配租对象公布及报市住房保障实施机构备案。
配租选房实施方案至少应当包括公共租赁住房房源情况、房源套型结构及面积明细、配租对象的范围、房号选定的方法及程序、配租合同签订的时间及地点等内容。
第四十三条 申请人按规定的办法及程序选定配租房号后，应当在规定的地点和期限内与区住房保障管理部门签订 《配租房号确认书》及 《海口市公共租赁住房租赁合同》。
申请人未按规定的时间及地点参加住房配租抽签或摇号，或者申请人按规定的办法及程序选定配租房号后，未在规定的期限内与区住房保障管理部门签订 《配租房号确认书》及 《海口市公共租赁住房租赁合同》的，视为该申请人放弃当期公共租赁住房的配租资格，可参加下一期公共租赁住房配租选房。申请人2次放弃配租资格的，5年内不得申请租赁公共租赁住房。
当期经按规定的办法及程序配租后，若出现有余房的，区住房保障管理部门可直接按《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》记载的编号顺序，安排其他轮候对象配租。
第四十四条 在租住政府投资筹集的公共租赁住房期间，承租人需要跨辖区调整租住公共租赁住房的，应当向区住房保障管理部门提出书面申请，经区住房保障管理部门核实，报经市住房保障实施机构同意后，在存有房源的情况下，可由调整后的辖区住房保障管理部门与该承租人直接重新签订 《海口市公共租赁住房租赁合同》，并办理相关登记手续。承租人经重新配租公共租赁住房后，原租赁关系应当终止并退出原配租的公共租赁住房。
第四十五条 企事业单位、开发企业等社会机构利用自有资金投资筹集的公共租赁住房, 其配租对象的认定、配租办法等，应参照本办法的相关规定自行确定。社会机构应当参照本办法的相关规定制定住房配租工作方案，报市住房保障实施机构备案。
涉及配租对象调整时，社会机构应当将调整后配租对象的基本信息告知市住房保障实施机构。市住房保障实施机构应当建立社会机构投资公共租赁住房项目及保障对象基本信息的资料档案和电子档案，纳入本市住房保障信息管理范围。
第四十六条 申请人租住公共租赁住房，应当按照租赁合同约定履行相应的权利和义务。租赁合同期限一般为 3至 5年。租赁期限届满，承租人需续租政府投资筹集的公共租赁住房的，应当在租赁合同约定期限届满前3个月内向区住房保障管理部门提出申请，经区住房保障管理部门审核，承租人仍符合规定条件的， 可准予续租并与承租人签订租赁合同。
社会机构投资筹集的公共租赁住房，租赁期限及承租人在租赁期限届满后的续租问题，由其自行确定。
第四十七条 政府投资筹集的公共租赁住房，承租人不按合同约定缴纳公共租赁住房租金并经催交无效的，区住房保障管理部门可以通报承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣。
第五章 退出管理
第四十八条 申请人应当自取得 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》后的次年起，在每年的 3月份前以书面或通过电子网络向区住房保障管理部门如实申报家庭成员人均收入和自有住房等变动情况。区住房保障管理部门应当会同街道办事处或镇政府对其申报的情况进行核实。申报及核实的信息应当纳入保障对象登记信息管理。
第四十九条 申请人在取得 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》后，未按本办法的规定申报家庭成员人均收入和自有住房等变动情况的，区住房保障管理部门应当催报。
区住房保障管理部门应当会同街道办事处或镇政府通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员人均收入、自有住房、住房使用等变动情况，并按本办法的有关规定实行动态管理。
第五十条 保障对象家庭人均收入、自有住房等情况未发生变化，或发生变化但仍符合保障条件，属待住房配租轮候的，可继续实施轮候登记；属己实施住房配租的，可保留原住房配租。
第五十一条 申请人在取得 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》后出现下列情形之一的，应当主动申请退出公共租赁住房保障，己经配租的应当退出租住的住房：
（一）家庭人均年可支配收入己超过本市规定的收入标准线，或者家庭成员通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房，且家庭人均自有住房建筑面积己超过本市规定住房困难标准的。
（二）申请人及家庭成员在轮候或住房配租期间，在本市享受廉租住房配租、租住公有住房、房改购买公有住房、参与集资建房、购买经济适用住房或者限价商品住房等政策性优惠住房的。
（三）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。
第五十二条 申请人主动申请退出公共租赁住房保障的， 按照下列规定办理：
（一）向区住房保障管理部门提出书面申请。
（二）未取得住房配租的，由区住房保障管理部门向申请人出具终止公共租赁住房保障意见书；己实施住房配租的，由区住房保障管理部门与申请人签订退出公共租赁住房配租协议。
第五十三条 政府投资筹集的公共租赁住房承租人有下列情形之一的，由区住房保障管理部门作出取消承租人公共租赁住房配租资格的决定，撤消 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》， 已经配租的，同时解除《海口市公共租赁住房租赁合同》，收回所配租的住房。
（一）符合本办法第五十一条规定情形，未主动申请退出配租住房的。
（二）采取隐瞒虚报收入及住房情况、弄虚作假、贿赂等方式取得公共租赁住房的。
（三）将承租的公共租赁住房转让、调换、转租、出借的。
（四）擅自改变房屋用途且拒不整改的。
（五）无正当理由连续6个月以上未在公共租赁住房居住的。
（六）无正当理由连续 6个月以上未缴纳公共租赁住房租金的。
（七）在公共租赁住房中从事违法活动的。
（八）其他违反规定及租赁合同约定行为的。
第五十四条 区住房保障管理部门作出取消公共租赁住房保障资格的决定后，应当在 7 日内送达承租人。承租人应当在规定的期限内退出住房。对拒不执行处理决定的，区住房保障管理部门可依法向人民法院申请强制执行。
第五十五条 承租人依照本办法规定腾退公共租赁住房的，应当结清水、电、煤气、电话、电视、物业及其他应当由其承担的相关费用。
第五十六条 保障对象有下列情形之一的，由区住房保障管理部门将其记载入保障对象信用档案。
（一）不按规定期限如实申报家庭成员人均收入和自有住房等变动情况，经区住房保障管理部门催报仍未报送的。
（二）符合本办法第五十一条规定情形，不主动申请退出公共租赁住房保障的。
（三）符合本办法第五十三条规定情形之一的。
第六章 监督管理
第五十七条 租赁期间，承租人违反租赁合同约定或者有关规定使用住房的，由区住房保障管理部门责令限期整改；涉及擅自提高公共租赁住房租金缴纳标准的，由市价格主管部门依法查处。
第五十八条 市住房保障实施机构应当加强对公共租赁住房配租管理及租赁合同履行等情况进行检查，有关单位和个人应当予以配合，如发现存有违法违规行为的，应当依照职责予以查处， 或者告知有关部门进行查处。
第五十九条 住房保障管理部门、实施机构应当设立并公开举报电话、信箱、电子邮箱等,畅通信访举报渠道,采取多种方式接受社会监督。
第六十条 申请人以欺骗、弄虚作假、贿赂等不正当手段取得公共租赁住房, 情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 对为申请人出具虚假证明的单位，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 住房保障管理部门、实施机构和其他相关管理部门的工作人员,在公共租赁住房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在部门或者市监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十三条 本市成套直管公有住房的管理，可参照本办法执行，直管公有住房应在 2年内纳入公共租赁住房管理。
第六十四条 本办法具体应用中的问题由市住房和城乡建设部门负责解释。
第六十五条 本办法自 2011年 8月 15 日起施行。
俞巍 上海市第二中级人民法院
沈文宏 上海市虹口区人民法院
曹霞 上海市黄浦区人民法院
一、问题的提出
案例比对一：机动车第三者责任保险（以下简称“三者险”）中，投保人在向受害第三人支付住院医疗费后往往要求保险公司全额理赔，保险公司则以三者险医疗费赔付条款中“国家基本医疗保险标准”为由只同意在医保范围内理赔，遂涉诉。针对该争议焦点，审判实践中存在截然相反的生效判决。薛某诉中国人民财产保险股份有限公司某支公司保险合同纠纷一案中，法院认为：三者险中关于国家基本医疗保险理赔范围的约定仅是对理赔范围进行了界定，未免除保险人的责任，该条款有效。同时，保险人已在保单上提醒投保人阅读，已尽提醒、告知义务。法院遂驳回薛某的诉讼请求。
钱某诉中华联合财产保险股份有限公司某分公司保险合同纠纷一案中，法院认为：该条款为保险人对非国家医保范围医疗费用赔偿责任的免除，系部分免责条款；保险公司却仅将其归类于“赔偿处理”，而未对其予以明示，因此该医疗费限责条款无效。并且医疗费为抢救受害人合理必要费用，保险公司应予理赔。法院遂支持钱某的该项诉请。
案例比对二：机动车损失保险（以下简称“车损险”）和三者险条款往往约定保险公司按事故责任比例赔偿车辆损失。在事故发生后，被保险人要求己方保险公司全额理赔后再向第三人（事故责任方）行使代位求偿权，遭到保险公司拒绝后引发诉讼。针对该问题，司法实践中同样存在两种认定。
徐某诉渤海财产保险股份有限公司某支公司保险合同纠纷一案中，法院认为：按事故责任比例赔偿条款与保险法代位求偿权法条、车损险代位求偿权条款相矛盾，且限制了被保险人主张权利的选择权，故判决全额支持被保险人诉请。
某公司诉中国大地财产保险股份有限公司某分公司保险合同纠纷一案中，法院认为：按事故责任比例赔偿乃当事人之间的明确约定，针对的是具有责任比例划分的交通事故，代位求偿权法条并非强制性规范，故按责任比例赔偿条款有效，遂判决按责任比例赔偿。
从上述两组案例对比中不难看出，在车辆保险纠纷中，同案不同判的情况时有发生。由于车险事故频发，车辆保险中限制责任条款的适用问题显得十分突出。笔者将以展示审判实务中不同裁判主旨为切入点，解析车辆商业险中关于限责条款的焦点问题。
二、争鸣：车辆商业险纠纷的司法困惑
（一）限责条款性质的争议
不论是我国合同法还是保险法，对限责条款的性质均未作出明确的定义。司法实践中对其性质存在三种认定。
观点一，限责条款为一般性保险责任范围条款。限责条款系指对保险人承担责任范围的限制，是从外延上对承保风险范围的具体界定，是保险产品特有的表述方式；与保险责任范围条款相类似的是，两者都属于根据保险合同的性质，保险人所应予赔付的内容。因此，在保险法对限责条款的法律性质没有作出明确界定的前提下，应将其作为一般性保险责任范围条款。
观点二，限责条款具有免责条款的性质。新旧保险法对“免责条款”的表述从“保险人责任免除条款”变更为“免除保险人责任的条款”，立法者的修改体现出对此类条款作广义解释的倾向，免除保险人责任的条款不应局限于保险合同中“责任免除”项下的内容，限责条款同样应涵盖于内，应认定为免责条款。
观点三，折中论。限责条款是介于责任范围条款与免除责任条款之间的“灰色地带”，一概认定为免责条款，对保险人苛以严格的说明义务，将导致过多加重保险公司的交易成本，而该成本最终会转嫁给被保险人，形成恶性循环，不利于保险业发展；一概认定为责任范围条款，可能造成保险人以限责条款代替免责条款，易引发规避法律责任的道德风险。因此，应合理区分认定限责条款的法律归属。判断限责条款是否应定性为“保险责任范围”的标准应有如下几点。
一是以机动车商业保险设立目的为主要标准。在交强险与三者险、车损险等任意性保险构成的双层车险赔偿结构中，交强险的基础在于“法定契约”，关注受害人的损害弥补，具有社会底线伦理的道德意义。[1]与交强险不同，三者险与车损险等商业险种的设立更加侧重于保险人与被保险人双方权利义务的相对公平性，其目的在于分散由于交通事故等造成的不确定危险给人们带来的不利益，将危险造成的损失通过分摊方式限定于具体当事人可承受的程度之内。[2]因此，车辆商业险更加应突出理赔范围的合理性。符合合理性目的的限责条款应归类于责任范围条款。
二是以一般条款使用人的理解程度为补充标准。在对车险制度作出分析的基础上，应考虑到保险人相对方的认知和理解程度，确定车险中被保险人的“理性人标准”，并据此修正限责条款的属性。在对保险合同的理解中，理性人至少应具备以下条件
第一，被保险人在日常生活中已经获取的或应当获取的知识。以三者险中医疗费用赔付标准为例，与其内容最接近的保险项目为医疗保险。医保具有社会福利性质，但其所承保范围仍以公费与自费为划分标准，仅对公费部分予以保障。在这样的保障体系理念下，要求三者险中保险人全额赔偿医疗费不甚合理。
第二，由所处场景中交易习惯所形成的知识。尽管车辆险中被保险人与保险人之间建立的不是长期关系，但是与车辆相关的保险险种众多，交强险、车损险、三者险以及包括盗抢险、车上人员险、不计免赔率险等附加险，一系列保险条款的设计理念、保险范围和赔偿金额的确定都是具有关联性和延续性的。尤其对于车损险与三者险，都是在交强险作出先行赔付基础上，再适当予以补充。因此，应基于上述系列保险形成的交易习惯对投保人的理解程度作出判断。
（二）限责条款违反说明义务的法律责任争议
根据《保险法》[3]第17条的规定，说明义务的履行应包括两部分内容：一为提示义务，主要指从保险合同的外观上达到使投保人注意的义务，该义务的履行应从客观层面理解，即在形式上应足以引起对方注意；二为对条款内容进行说明的义务。对于保险责任范围条款履行一般说明义务，对于免责条款履行明确说明义务。司法实践中对限责条款违反说明义务的法律责任主要有三种观点。
观点一，不生效论。限责条款具有责任免除的性质，若保险公司没有履行说明义务的，即未通过明显方式对限责条款进行标识，也不能证明明确口头说明的，根据《保险法》第17条的规定，应认定该条款为不生效。
观点二，有效论。投保人作为保险合同的相对方，应履行相应的义务。与保险公司说明义务相对应的，投保人的义务为阅读并知晓保险公司已书面提示的限责条款。在倾斜保护投保人、被保险人利益的观念下，投保人的上述义务不能因此而被排除、忽视。尤其是对于投保人或被保险人利益影响较大的限责条款，只要从形式上分析，保险人在保险合同中明显标识并在签约前口头提示投保人阅读，投保人就应对其漠视审慎注意义务的行为承担相应的责任。
观点三，综合分析论。该观点依据限责条款的不同性质区别进行分析。
1.不生效。对于具有免除责任条款性质的限责条款，若保险公司没有履行说明义务的，尤其未履行提示义务的，根据《保险法》第17条的规定，应认定该条款为不生效。