青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定(1998年修正)

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青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定(1998年修正)

山东省青岛市人民政府


青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定(修正)
青岛市人民政府


(1993年9月28日青岛市人民政府令第9号发布 根据1998年8月24日发布的青政发〔1998〕137号进行修正)

第一章 总 则
第一条 为加强对本市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋(含其他建筑物和地面附着物,下同)出售(包括预售)、出租、抵押等房产经营活动,适用本规定。
第三条 青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作;各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作

青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。
第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动,其合法权益受法律法规和本规定保护。
第五条 在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售(预售)、出租、抵押,该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售(预售)、出租、抵押的期限,不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满,该土地使用权及地块上的房屋按有关
规定无偿收回。土地需继续使用的,使用者(房屋购买者)应依法重新办理有关手续。

第二章 房屋预售与出售
第六条 本市国有土地使用权出让地块上的房屋,在竣工验收之前,凡符合下列条件之一的,经房产管理部门注册批准后方可预售:
(一)除用地价款外,投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的;
(二)建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的;
(三)青岛市政府批准的。
第七条 拟预售房屋,须由房产经营人或其委托代理人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
房产经营人或其委托代理人提交预售申请书时,须同时提交下列文件资料:
(一)土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》;
(二)与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同;
(三)银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单;
(四)房屋预售计划;
(五)房屋使用管理维修方面的文件资料;
(六)按规定应提供的其他文件资料。
第八条 房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准,并书面通知预售人。
第九条 预售房屋,当事人双方应签订房屋预售合同。
房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十条 房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前,不得将预购的房屋转售。
第十一条 房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款,必须优先保证该预售房屋的建筑费用。
第十二条 房屋竣工后,房产经营人或其委托代理人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后,已经预售的房屋,当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续,并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续,未预售的房屋,
其房产经营人或其委托代理人须到房产管理部门办理注册登记后,方可出售。
第十三条 出售房屋,买卖双方应签订房屋买卖合同。
房屋买卖合同除其他必备条款外,必须规定房屋使用管理维修的条款。
房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十四条 房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。
第十五条 被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的,房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。

第三章 房屋出租
第十六条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。
第十七条 出租房屋,出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。
第十八条 房屋承租人未经出租人同意,不得将承租房屋转租他人。
第十九条 出售已出租的房屋,在租赁合同规定的租赁期限内,承租人的承租人的租赁权不受影响,但承租人同意终止租赁合同的除外。房屋购买人和承租人应依照原租赁合同的有关条款签订新的房屋租赁合同。
出售已出租的房屋,在同等条件下,承租人有优先购买权,但租赁合同中另有约定的除外。

第四章 房屋抵押
第二十条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以抵押。
房屋抵押,可凭房屋所有权证和土地使用权证或房屋预售合同及其他有关文件资料办理抵押手续。
第二十一条 以共有房产设定抵押权,须取得其他共有人的书面同意;以按份共有的房产设定抵押权,须书面通知其他按份共有人,并以抵押人所有的份额为限。
第二十二条 以已出租的房屋设定抵押权,应书面告知承租人,原租赁合同继续有效,但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。
第二十三条 房屋抵押,应按有关规定签订抵押合同、并在合同签订之日起三十日内,由抵押人分别办理房屋所有权和土地使用权抵押登记手续。
抵押合同不得违反国家有关法律、法规和土地使用权出让合同及房屋预售、出售、出租合同的有关规定。
第二十四条 抵押人不按抵押合同规定偿还债务或在抵押合同有效期内宣告解散或破产的,抵押权人有权依照国家有关法律、法规和抵押合同的规定处分抵押房屋及土地使用权,并享有优先受偿权。
第二十五条 因处分抵押房屋及土地使用权而取得房屋所有权和土地使用权的,应分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。

第五章 处 罚
第二十六条 违反本规定,有下列情形之一的,所签合同无效,由房产管理部门责令其停止违法行为,并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款。
(一)未经批准预售房屋的;
(二)将已预售的房屋重复预售的;
(三)房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前转售房屋的;
(四)未经验收或验收不合格出售房屋的。
第二十七条 房屋出售(预售)、出租、抵押后,不按规定办理有关登记手续的,由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续,并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依据《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院起诉。
第二十九条 行政管理机关的工作人员违反本规定和国家有关法律、法规、滥用职权,循私舞弊的,按有关规定给予相应的行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十条 房屋出售(预售)、出租、抵押合同,按有关规定需经公证的,当事人应办理公证手续。
第三十一条 本规定具体执行中的问题由青岛市房产管理局负责解释。
第三十二条 本规定自发布之日起施行。


(1998年8月24日 青政发〔1998〕137号)


根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定,现决定对《青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定》的行政处罚等有关内容作如下修改:
1、第二十六条中的“违反本规定,有下列情形之一的,所签合同无效,由房产管理部门责令其停止违法行为,并可视情节轻重给予警告、责令退还收取的价款、罚款。罚款额度为房屋预售或出售款额的5%至20%”修改为“违反本规定,有下列情形之一的,所签合同无效,由房产
管理部门责令其停止违法行为,并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款”。
2、第二十七条修改为:“房屋出售(预售)、出租、抵押后,不按规定办理有关登记手续的,由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续,并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。”
3、删去第三十一条的规定,其后各条次顺延。



1993年9月28日
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从教育行政案件看行政诉讼法的修订与完善

姬永福,刘晓序


[内容提要]随着社会发展,教育与人们关系日益密切,教育纠纷时有发生,而其中大多以教育行政管理机关行使特定职权而引起。这类纠纷双方地位并不平等,显然不属民事案件,应纳入行政诉讼领域。但由于行政诉讼法对该类案件是否属行政诉讼受案范围语焉不详。理论界,实务界意见不一。本文拟从这一类案件的实务处理和理论分析作为切入点来深入探讨现行行政诉讼立法目的,受案范围,被告资格等基本内容的缺失和完善。
[关键词] 目的; 受案范围;行政主体;被告适格
案例`问题及法律思考之一
案例:《义务教育法》规定,达到入学年龄的未成年人家长有监护子女接受义务教育的义务。对有的家长拒绝履行该义务的,有的地方政府就向法院提起行政诉讼要求家长履行相应义务。如《法制日报》曾连续报载《不送孩子上学吃官司--修文8位家长成被告》(1998年11月20日),《家长不让孩子上学,乡长控告家长违法》(1999年3月30日).
问题:行政诉讼通俗地讲是“民告官”,那么可否允许“官告民”呢?即当公民不履行行政义务时政府可否作行政诉讼中的原告呢?
思考:这一类案件带来的问题实际上牵涉到对行政司法权与行政权关系的理解以及对行政诉讼法的立法目的的认识。
行政司法权与行政权之间的关系
行政司法权与行政权之关系问题是以权力分立与制约理论为基础的。“不同性质的国家权力相互独立,并分别委托给不同的人或群体行使的政府形式是最可靠的。”而且,仅有分权并不能防止权力滥用,因为运用权力的人也有人性的弱点。“野心必须用野心来对抗”。其思想脉络就是:权力过于集中必然导致滥用,所以需要分权,分权仍不能防止权力滥用,所以需要权力之间互相制约.这样的思想基础上建立起来的二者关系必然是行政权要求司法权的尊重和有限介入.这种有限介入既包括限制司法机关主动介入也拒绝行政机关自动降低行政权威而”委身”于司法权威之下.


案例,问题及法律思考之二
案例 :某镇政府拖欠供电所电费,供电所停止向其供电,镇政府便做出在镇学校上学的9名供电所职工子弟“暂放假5天”的决定。因此,9名学生向法院提起行政诉讼状告镇政府侵犯自己的受教育权。
问题:上述案例就是原告诉行政机关侵犯了自己合法的受教育权。这里要讨论的是,侵犯受教育权的具体行政行为能否被诉呢?
思考:要解决上述问题就需要对行政诉讼受案范围做一个系统考察.
一) 对受案范围的理解。行政诉讼受案范围实际上是法定的由法院受理并审判一定范围内行政案件的权限。行政诉讼受案范围实际上涉及到司法权,行政权和诉权三者之间的关系。对法院而言,受案范围就是法院的“主管范围”。它决定着法院与行政机关在解决行政案件中的责任与分配。对行政主体而言,受案范围实质上就是其行政行为受司法审查的范围。而对行政相对人来讲,受案范围就是“起诉范围”。
二)受案范围的设定方式。世界各国对行政诉讼受案范围的设定方式规定不一。英美法系和法国主要是通过判例来确定,而大陆法系国家做法各异。基本分为:列举式(即在相关法律法规中逐一列举出哪些案件由法院受理,那些不能由其受理);概括式(法律规定一个原则性的概括标准,符合这一标准的均可提起行政诉讼);混合式(列举和概括并用)。综合考察我国行政诉讼法关于受案范围的法条,可以认为我国采取的是“肯定概括结合否定列举,并以肯定列举示范为补充”。即除第12条列举的属不可诉行为外,凡符合第2条概括规定的,均是可诉的,而11条的肯定式列举规定仅是举例,示范性质的,而不是对受案范围的界定和限制。只有做这样的理解,才能既妥善处理司法权和行政权的关系又能最大限度地保护相对人的合法权益。当然这需要行政诉讼法在修订时进一步明确11条的“列举示范”性质。
三)确定标准及具体到我国。一国的行政诉讼受案范围不是任意确定的,而是综合考虑本国政治体制,法制现状,历史传统的结果.不仅因国家而异且一国也不是一成不变的。但考察世界上主要国家的行政诉讼制度,可以发现其受案范围的确定并非无章可循。在纷繁复杂的法律规定下还是有一些“潜规则”的:1,最大限度地保护行政相对人的合法权益。“有权利就必有救济”“无救济则无权利”。行政诉权是行政相对人的一项重要救济权,非有正当理由不能剥夺或限制。所以在确定受案范围时应在不损害公益前提下尽量扩大行政诉讼受案范围。2,妥当处理司法权和行政权之关系。司法机关对于行政监督应有
限度,应只将主要涉及法律问题或争议的行为列入受案范围。3,应考虑到本国法制完备程度,行政机关执法水平,社会法律意识和法院解决行政争议的实际能力等因素的制约。我国立法者在确定行政诉讼受案范围时,无疑也参考了上述标准,并最终确定了行政行为的两大可诉标准:行为标准和权益标准。行为标准,即必须是当事人认为违法侵权的具体行政行为;而权益标准则是我们今天要着重讨论的问题。由于长期以来,人们对我国行政诉讼受案范围的设定方式存在误解(如将行政诉讼法11条示范性的列举理解成限定性的罗列)。所以大多人认为只有人身权,财产权受侵犯的才能诉诸法院,这样公民的政治权利和经济文化权利受违法的具体行政行为侵犯时没有救济途径,出现了法律上的“救济真空”。这是行政诉讼立法上的缺憾。事实上,无论是从行政诉讼法法条本身还是其背后立法精神来看,对受案范围的“权益标准”均应作“扩大解释”。行政诉讼法第2条和第11条2款都表明凡是法律赋予的权利(只要未被明确排除于司法保护之外的)均属行政保护的合法权益范围。从立法精神层面看,如前所述我们在确立受案范围时在不损害公共利益前提下,就应尽量扩大行政诉讼受案范围,以达到最大限度保护行政相对人合法权益的立法目的。
案例,问题及思考之三
案例: 北京科技大学学生田永因考试携带字条被学校给予勒令退学的处理,但该处理实际上并未得到执行。此后两年中,田永仍以一名正常学生身份在该校学习。临毕业时,学校以已对他做出退学处理的理由,不予发放其毕业证和学位证。田永不服遂向法院提起行政诉讼,要求法院判令学校发放上述证件。
问题:法院受理这两起案件引起了法学界很大的争议。大家对学校能否成为行政诉讼的被告看法不一。
思考:实际上对这类案件如何处理牵涉到对行政主体概念的把握和行政诉讼被告适格的理解。
我国现行行政主体理论认为行政主体是享有行政职权能够独立进行行政管理并独立承担责任的组织。主要包括两类:具有法定行政职权的行政机关和法律,法规授权的组织。而目前我国体制下,像学校,基金会等等一些不具有“官”的身份的组织,却常常以“官”的姿态行使管理权。从法律角度我们该如何看待类似组织呢?显然,他们不属于“行政机关”,那么是不是法律,法规授权的组织呢?以学校为例来看,《教育法》25条明确规定:“国家制定教育发展规范,并举办学校等教育机构”;该法21条规定:“国家实行教育证书制度,经国家批准设立或许可的学校及其他教育机构,按国家有关规定颁发学历证书。类似授权学校的法律依据还有《学历条例》《高等教育法》等法律法规。显而易见,学校可以被认为是法律,法规授权的组织。但它是否是行政诉讼法视野内的授权组织呢?换句话说,法律,法规授的这个“权”是否是“行政管理权”呢?从我国现行办学机构及教育行政管理机关关系来看,在所有制上,公立学校占绝对的主导地位;在管理内容上,学籍,学位是其严格管理的内容,学校向学生颁发毕业证,学位证是代表国家而非学校自主行为。由此分析,类似如学籍,学位管理,教师职称评定等具有明显的行政管理性质的职权行使就是法律法规对学校的授权。学校在行使该授权时,如果侵犯了学生教师的合法权益,他们就可以提起行政诉讼。学校此时理应成为被告。但从长远来看,用法律,法规授权的方式来界定行政诉讼被告必然行之不远。因为从行政法发展方向来看,其介入的广度日益扩张。社会各行业都需要法律法规来加以规范。以法律规定某一组织的权力就认定其为授权组织的现行做法将越来越行不通。所以,找到一条既能规范类似授权组织,又能保护被管理者合法权益的最佳途径来才是当务之急。我们知道,法律之所以授权给该组织,被授权的权力之所以具有公权力的性质,关键是此类组织本身就具有管理公共事务的职能。因此,有学者建议将国外的“公务法人”引入,笔者认为这未尝不是一个好的途径。我们考察国外公务法人的出现可以发现它是公务分权的结果。因为社会越发展,行政事务就越纷繁多样,且专业性就越强。行政机关不可能全部承担,只能将一些特定的,独立的行政公务从国家和地方行政机关的一般职能中分离出来,交由特定的法律人格来行使,并由其独立承担法律责任。这样,将学校划入公务法人范畴中来,使其成为行政主体,其与被管理者发生的因行政管理而起的纠纷就可纳入行政诉讼加以解决。通俗的说,我们就不用考虑该类组织能不能成为适格被告,而只要考虑双方之间的纠纷是否是行政管理引起的纠纷。如果是,则无可非议的适用行政诉讼。


关于切实加强加油站用地管理的通知

国土资源部


关于切实加强加油站用地管理的通知

 
国土资发[2002]229号

2002年8月1日
 
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局):

为认真贯彻《国务院办公厅转发国家经贸委等部门关于进一步整顿和规范成品油市场秩序意见的通知》(国办发[2001]72号,以下简称国办发72号文件)和《国务院办公厅关于开展加油站专项整治工作的通知》(国办发[2002]18号,以下简称国办发18号文件)精神,配合有关部门做好加油站专项整治工作,切实加强加油站用地管理,从根本上解决加油站过多过滥和布局不合理问题,现就有关事项通知如下:

一、提高思想认识,积极参与加油站专项整治工作

近年来,由于利益的驱动,一些地方加油站建设秩序混乱,加油站布局不合理、过多过滥问题普遍存在,违法用地、超规模占地、浪费土地和滥占耕地的现象屡有发生。去年以来,各地按照国办发72号文件的要求,对加油站进行了一次较全面的清理,取得了一些成效,但局部地区过多过滥和违规新建加油站问题依然相当严重。上述问题不仅导致成品油经营市场秩序混乱,也扰乱了用地秩序和土地市场秩序,造成大量土地资源的浪费和土地资产的流失。

各地国土资源管理部门要认真学习领会国办发72号、18号文件精神,认清开展加油站整治工作的重要意义,明确在专项整治工作中的责任、作用和任务,积极参与,主动介入,依照土地管理法律法规赋予的职责,配合有关部门做好专项整治中有关土地的清查处理工作。省级国土资源管理部门要加强对地方工作的督促检查和指导,突出抓好重点地区、重点路段加油站用地的清理整顿工作。

二、明确政策界限,严厉查处违法违规用地

各地要按照国办发72号、18号文件的要求,对辖区内加油站用地情况逐一进行检查,特别是对2001年国办发72号文件下发后新建加油站的用地情况要重点检查,在摸清现状的基础上,认真登记造册。对查出的问题,要配合有关部门依法严肃处理。

(一)凡未经依法批准、擅自非法占用土地,或者不具有成品油经营资格,采取欺骗手段骗取批准用地的,要依法收回土地。地上建筑按规定该拆除的要坚决依法拆除,该恢复地貌的责令限期恢复。

(二)凡2001年9月30日之后擅自建设、且不符合当地加油站发展布局规划,按国办发72号、18号文件规定必须限期拆除、关闭的加油站,其用地凡能收回的要依法收回,不能收回的督促其按规划改作他用。

(三)凡依照国办发72号、18号文件规定责令依法取缔成品油经营资格、限期关闭的加油站,该注销用地的要及时依法办理注销手续,该收回土地使用权的要依法收回。

(四)对用地手续和建设手续合法,但因不符合当地加油站发展布局规划,需要在规划布局上进行调整搬迁或者关闭的,国土资源管理部门要做好搬迁用地的协调服务,搬迁、关闭后的土地按规划用途及时安排利用。

(五)市、县国土资源管理部门要认真做好清理整顿中的土地登记工作。依法收回土地使用权的要及时注销土地登记,收回土地使用权证书;按规定拆除、关闭后改变用途,或者加油站经营主体转移的,要及时变更土地登记,换发土地使用权证。

三、严格政策措施,依法规范新建加油站用地管理

各级国土资源管理部门要结合这次加油站专项整治工作,认真总结经验,研究制定从根本上规范加油站用地秩序的有效措施,切实加强新建加油站用地的管理。

(一)根据国家鼓励试行加油站特许经营管理的改革发展方向,国土资源部决定,自本通知下发之日起,将加油站用地列入限制供地类项目,凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格、不符合城区和公路沿线加油站发展布局规划的,不得批准供地。省级国土资源部门要加强对加油站供地许可的监督管理。

(二)加油站用地要一律实行有偿使用,并按规定实行招标、拍卖。要严格竞标、竞投资格的审查,凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格的,不得参加竞标、竞投。

(三)要重点加强公路沿线和城镇郊区新建加油站用地的管理。一要切实按当地加油站设置规划提供土地,防止再度出现局部区段加油站过多过滥的现象。二要严格控制占用耕地,特别是要禁止占用基本农田。三要从严限制加油站用地规模,依据加油站设计规范和批准的设计,从紧核定用地面积,杜绝盲目比规模、比豪华现象的发生。