上海市人民政府


上海市人民政府批转市房管局关于进行出售已出租公有住房试点的规定的通知
上海市政府



各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市人民政府同意市房管局制订的《关于进行出售已出租公有住房试点的规定》，现转发给你们，请按照执行。

关于进行出售已出租公有住房试点的规定
为了进一步转换机制、搞活存量，推进住房商品化，有计划按步骤地向本市居民出售已出租的公有住房，根据深化住房制度改革的要求，制定本规定。
第一条 出售已出租的公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、整幢出售、维修自理的原则，并对购房人在售房价格和购房政策上给予优惠。
第二条 凡已出租的独用成套公有住房，均可向该租住居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋，以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
在试点阶段，由各区选择不同类型的独用成套、结构基本完好、已出租的多层和高层工房三至五幢进行出售。通过摸索经验并经批准后逐步扩大。
第三条 购买已出租公有住房的对象为在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或同住成年人。
第四条 多层和高层工房类型住房的售价均以上一年的房屋综合造价的重置价为基准。试点时的售价为一九九二年的房屋综合造价的重置价每平方米建筑面积867元。在房改起步阶段，综合造价中的征地和拆迁补偿费、市政和公建配套费、人防工程建设费和小区配套费给予减免。出
售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣。
住房成新折扣率每年为百分之二。
第五条 对在房改起步阶段购买已出租公有住房者，给予下列优惠：
（一）按承租人或同住成年人每一年工龄给予房价百分之一的优惠。工龄可以承租人和成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者再迁至他处时不得重复享受优惠。
（二）为鼓励职工买房，并考虑职工的经济承受能力，给予房价百分之十的一次性优惠。
（三）购买现已租住的住房，给予房价百分之十的优惠。
（四）购房者仍享受住房补贴。
（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
（六）购房者拥有全部产权。
以上售房的各项优惠，在售价的基础上以连乘方式计算，每购房户只能享受一次。已出租公有住房的售价，连乘以各项增减系数、成新折给予优惠后，甲级地段内每平方米建筑面积的实际售价低于150元的，以150元计价；市区其他地段每平方米建筑面积的实际售价低于120元
的，以120元计价。
此外，出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。
第六条 购买的已出租公有住房，在购房款未付清和购房后未住满五年的，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按重置价扣除房屋折旧后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后住满五年者，其住房可进入房产市场出售、
出租和转让，该住户今后的自住房需自己负责从房产市场上获得。
第七条 购买已出租公有住房按下列程序进行：
（一）在确定试点的范围内，由房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，征询住户购房意向。在整幢住户均同意购房的前提下，即可办理购房手续。
（二）由购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，发给房屋所有权证。
购房人以现金一次付清全部房款的，给予房价百分之二十的优惠。但申请职工住房抵押贷款的除外。
第八条 房屋维修责任和费用按下列规定分摊：
（一）室内维修由购房人自理；
（二）高层住房的水泵、电梯运行费，由整幢购房人按建筑面积合理分摊；
（三）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取；
（四）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿；
（五）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理维修暂按现行管理体制的职责权限继续负责维修、养护。
第九条 房屋维修基金按下列规定筹集：
（一）多层住宅的购房人在购房时首期按售价的百分之一点五缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按售价的百分之六缴付房屋维修基金。
（二）高层住宅的购房人在购房时首期按售价的百分之一点五缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按售价的百分之十二缴付房屋维修基金。
高层住宅电梯和水泵等共用设备的大修和更新费用，原则上由住户自行负担。在房改起步阶段，考虑到居民的承受能力，出售人应从售房款中提取一定比例的费用，作为电梯和水泵等共用设备的大修或更新基金。
上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储，按居民个人储蓄利率计息，专项用于房屋公用部位和共用设备维修。以后再次筹集维修基金均由房屋所有人分摊。
第十条 在试点阶段，地区政府应帮助购房人成立自管组织或由购房人委托物业管理部门管理。
第十一条 房屋出售后的资金由房管部门负责核收后，解交市公积金管理中心，专项用于住宅建设、旧房更新改造和管理维修。
第十二条 系统单位自管公房的出售按照上述规定执行。住房出售后的资金暂由原产权单位负责核收，专项用于住宅建设、旧房更新改造和管理维修。
第十三条 本规定由市房管局组织实施并负责解释。
第十四条 本规定自发布之日起施行。

附件：已出租公有住房出售价格的增减系数和成新折扣
一、增减系数
房屋出售基价的增减系数是根据出售房屋所处的地段、房屋的层次、朝向确定。具体标准为：
1、房屋地段等级按甲、乙、丙、丁、戊分为五个等级；地段等级增减率为：甲等130％，乙等115％，丙等100％，丁等85％，戊等70％。
甲级地段：南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东
至欧阳路、四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边；
另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
乙级地段：甲级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界处），再沿东体育会路、大连西路、中山北路；西至中山西路，徐汇区与闵行区交界处；南至黄浦江边。
丙级地段：甲级、乙级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区除外）；已开辟和将开的住宅小区（如长风、田林等）。
丁级地段：闵行区、宝山区；卫星城镇（如金山、安亭等）。
戊级地段：郊县城镇。
2、房屋层次增减率为底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次102％。
3、房屋朝向增减率为朝南向102％，朝东向100％，朝西向95％，朝北向92％。
二、成新折扣
房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2％，不满一年的零数按一年计算。



1993年8月2日
从法的继承和移植看我国民法典的制定

摘要：法的继承和移植是法的演进过程中的两种重要形式，民法的法典化是民法演进过程中重要的一步，民法典的制定离不开对先前存在的相关法律的继承，同时一部符合时代发展的民法典也需要对同时期其它国家先进的法的借鉴和移植。本文试从法的继承和移植这两方面对正在讨论的我国民法典的制定作一探讨。

关键词：继承； 移植； 民法典

马克思曾经说过“人们创造自己的历史，并不是随心所欲的创造，而是在他们直接碰到的、既定的，从过去继承下来的条件下创造。”民法典的制定离不开对历史上存在的相关法的继承。同时，由于我们身处一个日趋“国际化”的以开放特征的世界，我们周围有许多比我们更为发达的国家，所以民法典的制定需要对域外法律的进行借鉴和移植。这些都已在法学界达成共识，而真正值得关注和研究的是怎样继承和移植，才能有利于制定一部符合我们国家实际情况，又能适应时代发展，与国际接轨的民法典。

一、继承中的本土与西化之争

法的继承，是指法在演进过程中，新法有选择，有批判地吸收或沿用旧法中合理、适当的因素，使之成为新法的有机组成部分的法律现象。法的继承的来源有两个，一个是国外的，被誉为人类共同文化结晶的那些成果；另一个是民族的，即本国历史上存在并得以传承的。无论是国外的还是民族的，只要是合理、适当的，都应当积极的加以继承。但在具体的操作过程中，是立足本土资源还是基本采用国外的法律制度，却存在着不小的争议。
近年来，从中国传统文化去探讨中国现代法治建设的问题，日渐增多，充分体现了其时代特色的话语霸权。我们也不妨从法律文化的角度来探讨我国民法典制定中的继承问题。诚然，我们不能忽视中国传统的具有根深蒂固的社会基础和文化土壤的法律观念和法律体系。往往这种法律观念和法律体系对法治的推行的影响远远大于外来法律思想的影响。悠久的历史产生了深厚的传统，而传统则塑造着人们的思想和行为。人的理性思维、道德判断、价值观念和理想追求，都是植根于他们所身处的文化传统的，似乎不存在着任何超越和独立于传统的关于理性和道德的绝对的、客观的标准。没有了传统或者脱离了传统，我们便没有可能进行思考和对事物赋予意义。[1]但是我们更应该看到中国传统法律文化对中国现代法治建设的负面影响：中国传统法律文化强调国家权力，忽视个人权利；传统法律文化要求个人服从集体，漠视个人自由；传统法律文化维护等级观念和等级秩序，忽视平等。这些都是与现代法治文明不相符合的，更是与民法自由，平等，权利的价值理念直接相悖，格格不入的。试想，连基本的价值理念基础都不符合法的继承的要求，又如何在其上构建民法的大厦呢？再则，从具体制度层面，中国传统法律历来重刑轻民，清末法制改革之前，没有专门的民事法律，中国古代历史上的诸多法典其实质都是刑法典，与民事有关的法律条文都零散的包含在刑法典当中，其调整手段也是用刑法的调整手段，所以更不可能从制度层面对本土资源加以继承。所以无论从价值理念还是具体制度层面，中国民法典的制定立足本土法律资源都是站不住脚的，中国民法典的制定应当全面吸收西方近代的民法价值理念和制度构架，从而确立自己的民法体系。
也许有人会说，以西学为基础的民法典，将会丧失我们的优秀的民族传统，完全体现不出中华民族的特色。然而，民法典的制定需要的是理性的精神，而不是盲目的民族自豪感的冲动。不可否认，伟大的中华民族对世界文明作出过自己卓越的贡献，中华文明在世界上有独一无二的历史地位，但在近代法律文明上，我们不得不承认的是我们的贡献微乎其微。对外国法律文明的继承与移植并不是数典忘祖，而是为了民族的更加繁荣苍盛。近现代日本的法律文明也正是建立在明治维新时期对外国法律全面继受的基础之上的。耶林在其著作《罗马法的精神》中所说的那段话是民法人耳熟能详的：“外国法律制度的接受问题并不是一个‘国格’问题，而是一个单纯的适合使用和需要的问题……只有傻子才会因为金鸡纳树皮并不是在他自己的菜园里生长出来的为其理由而拒绝接受。”[2]要融入世界，要与时惧进，承认自己的不足，比盲目的高呼口号更符合法律的理性精神。
在民法典草案的制定过程当中，有人提出要求法律能够反映改革开放以来实践成果，吸收一些具有中国特色的东西，有人还提出要注意调查民间的传统习惯，这些提醒都是非常中肯和必要的。法典都肩负着反映时代的使命，法国民法典，德国民法典无不如此。但在中国这样一个地大物博人口众多的国度，在社会经济生活发生日新月异变化的潮流中，选择和体现特点务必慎重。务必经过充分的调查研究和论证分析，万不可为特色而特色，草率贴标签。还是听听德国人自己的经验之谈：“BGB（德国民法典）生效以来的一百年中，谁都强调自己的特点，自行其是，终于人人自危。因此，在经过这百年大乱后的今天，我们并不觉得BGB没有德国特色是BGB的缺点。”在中国制定民法典草案的讨论中，特色的发掘和光大是否有必要尚难定论，但经济生活现实的某些实践活动被“摸着石头过河”的立法写进法条，却在以往的法律法规中屡见不鲜。比如《民法通则》里的“个体工商户、农村承包经营户”、“机关、事业单位法人”、“联营”之类，此类法律术语和概念“特”倒“特”了，但连民法的基本语法都不符，结果破绽百出，不堪运用。更糟糕的情形，是将所谓“中国特色”作为自己不愿改变的陈规陋习的幌子。那样的特色，就真该彻底摒弃了。

二、 移植中的兼容并包与择一而从

这是移植当中的另一个问题，答案确乎是肯定的，因为理性的立法毕竟不同于感性的山盟海誓。即使从文化的继承和发展来说，博采众长兼容并包也是当然的抉择。但问题似乎又并非想象的那么简单。面对令人眼花缭乱的选择，“学谁”以及怎样学，可能比“学还是不学”更难决定。好比做菜，把所有好吃的东西都一锅烩了，根本不讲究材料搭配和烹饪技巧，弄出的东西未必让人咽得下口。世界上民法典移植成功的例证里，表面上的吸收借鉴其实往往掩盖着骨子里的专一。迄今为止的历史表明，英美法的推广主要是依仗殖民势力而非引进国的自主选择，这和大陆法的情形截然不同。之所以如此，除去文化上的原因不谈，一般认为是由于制定法主义的大陆法较之判例法的英美法而言，其规范的抽象化、体系化使得内容上的全面把握较为便宜，因此容易被接受。而大陆法的移植中，不同流派的选择也颇耐人寻味。法国和德国均属大陆法系，但却是大陆法系里不同法律派别的成员。日本先效法法国，后改学德国，虽然变来变去，但始终未脱大陆法系，而且始终有个确定的主要跟踪对象；最终形塑为以德国五编制为基础框架，同时融合了德国和法国民法的概念及制度的法典。我固然同意这样一种说法，即，不能以大陆法尤其是德国法的体系来考虑中国民法典，应该尽量容纳英美法中好的东西。或者，更直接点说，不能迷信德国法、德国体系。但是，任何移植都必须考虑所扎根的土壤，英美法乃建基于特别的法官产生机制、法官的较高素质以及独特的陪审团制度的法律体系，脱离这些因素简单照搬，移植的东西便会成为无本之木或者橘化为枳。虽然英美法的某些规范和法律思想具体来看是可以接受的，但是作为整体，鉴于其特殊的结构，其实是不适宜为新制定的民法典作榜样的。[4]法律的借鉴绝非将法条或制度照搬过来即可，以判例法（case law）和法官法（judge made law）为特色的英美法与以所谓civil law作范本的大陆法之间并不能实现直接的对接。这个道理应该不是太复杂，但好像偏偏没人在乎。比如，研究英美法的相关制度时，一个最基本的前提是，英美法乃判例法系，其法律渊源乃至审判方式均不同于包括中国在内的大陆法系。在学说上甚或在具体审判实践中，借鉴某一项理论或某一种方法来作出解释或者判断固然可以，但这和直接将其变为成文法上的规定是完全不同的。举个例子，我国合同法中大胆引进了英美法的根本违约制度，但是，是否构成根本违约，“最终是一个由法官解释合同并依其裁量权加以判定的事项”，[5]由于这些制度在英美法中可以透过卷帙浩繁的判例加以具象，因此在其理解及适用上不会成为问题。但是如果把依靠判例才得以存活的制度或者规则“开创性”地转正为成文法的条文，而且不作构成上的细化，那么实际操作中的疑惑就难以避免，何为“根本”违约成为现在困扰法官的一道难题也就不足为怪了。虽然合同法确立了判定是否构成根本违约的标准是“不能实现合同目的”，而究竟什么是“不能实现合同目的”，如何区分根本违约与非根本违约，仍然是司法实践中面临的问题。
英国经济学家杰文斯（1835－1882）曾在他那个时代发牢骚说存在一种“权威的有害影响”，这就是，当思想被人们普遍接受之后，经过一段时间便会在公众的头脑中固定下来。新的从业者必须投入时间和精力去学习现行的技术或思想，并且在某一种操作程序中获得一种既得的满足。尽管这是一个自然的进步，但所接受的思想可能会变成教条；由这些教条主义而产生的智力僵化，以及对相反观点的不宽容，会阻碍思想的进一步发展。[6]这样的情形是具有普遍意义的。实际上，对惯用的法律制度的怀疑以及对经典的逆反，很大程度是来源于对“权威的有害影响”的恐惧和矫正。也正是在这种意义上，百花齐放才凸现其理论价值和实践功用。但怀疑须建立在事实之上，而逆反更可能是一种可怕的感情用事。



参考文献：
[1] 陈弘毅.法治、启蒙与现代法的精神[M].中国政法大学出版,1998.169.
[2] 转引自(德)K•茨威格特,H·克茨.比较法总论[M].潘汉典等译,法律出版社2003.4(中译者序).
[3] (德)弗兰克·闵策尔.求大同：德国民法典立法的成果和错误.载《中外法学》2001年第1期。
[4]（德）克劳斯－威廉·卡纳里斯.欧洲大陆民法的典型特征[M].郑冲译，载孙宪忠主编：《制定科学的民法典：中德民法典立法研讨会文集》，法律出版社2003.3.33.
[5] 韩世远：《根本违约论》，载《吉林大学社会科学学报》1999年第4期。
[6](美)小罗伯特·B·埃克伦德等著.经济理论和方法史.中国人民大学出版社,2001.324.


(作者单位；山东省潍坊市坊子区人民法院)