【案件概况】
　　2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
　　原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
　　【法院判决】
　　被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
　　【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
　　第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
　　【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

宁夏回族自治区人大常委会


银川市噪声管理暂行条例
宁夏回族自治区人大常委会



（1983年9月12日宁夏回族自治区第五届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）


第一条 为了控制和消除噪声对环境的污染，给广大人民群众创造一个安静的工作、学习和生活环境，根据《中华人民共和国环境保护法（试行）》的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡市区内的机关、学校、企业、事业、部队等一切单位和个人，都必须遵守本条例。
第三条 市区内各单位均不得架设、使用高音喇叭。确属临时需要使用高音喇叭的，须报经市环境保护部门批准。
市区禁止使用装有高音喇叭的宣传车。如因特殊情况需要使用的，须报经市公安局批准。
第四条 一切机动车辆进入市区，必须按规定的时间、路线、速度行驶，严禁使用高音、怪音或长鸣喇叭。在医院、疗养院、科研单位、党政机关、学校及宾馆等设有“禁止鸣号”标志的地段，严禁鸣喇叭。
禁止在居民区试验喇叭，不准用喇叭唤人、叫门。
夜间在市区行车以灯光信号示意，禁止鸣喇叭。
消声器失效或者无消声器的机动车辆，不准在市区行驶。
机动车辆停车时，必须熄火（严寒季节可以间断发动）。
建筑施工单位的四轮翻斗柴油车，只允许在施工现场范围使用，禁止在市区街巷行驶。确属临时需要行驶的，须报经市公安局批准。
第五条 消防车、警备车、救护车、工程抢险车等特种车辆，除执行任务外，禁止使用警报器或警铃。
第六条 交通监理部门要把控制交通噪声、美化环境作为对机动车驾驶人员的教育训练内容之一，审验机动车辆时，同时审验车辆的行车噪声是否符合国家规定的机动车辆噪声标准，对于超过国家标准的，不予办理合格证。
第七条 各单位应教育群众，自觉遵守和维护交通秩序。公安、交通、市政及环境卫生部门应当加强管理，经常保持道路畅通，路面平整清洁，以降低行车噪声。
第八条 禁止各类飞机在城市上空作超低空训练飞行和高度在五千米以下的超音速飞行。
火车进入市区，不准使用气笛。
第九条 城市规划部门，要合理布局城市各功能区，在居民区、风景区、学校、医院、科研单位及党政机关等区域附近，不得再新建、改建、扩建噪声大和震动大的工厂或车间。
现有的噪声震动危害严重的工厂、车间，必须采取消声、减震措施，使受影响者的住房外一米处的噪声等效声级白天不得大于六十分贝，夜间不得大于五十分贝。确因技术条件所限，目前尚无法治理的噪声震动危害严重的工厂，可以与当地居民组织及被影响的单位协商，并经市环境保
护部门仲裁，采取变通措施。
第十条 大力推广区域供热，不准“见缝插针”式地修建锅炉房，以减少锅炉噪声对居民的影响，所有单位的锅炉房，必须采取消声、减震措施，使受影响者的住房外一米处的噪声等效声级白天不得大于六十分贝，夜间不得大于五十分贝。
第十一条 一切新建、改建、扩建工程的防治噪声、震动的措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时运行；正在建设的工程，没有采取防治噪声、震动措施的必须补上，否则不准试产、投产。
第十二条 在居民稠密区进行基建施工，凡产生高大声响及强烈震动的作业，如使用打桩机、破碎机、推土机、挖掘机、打夯机等机械。不准在夜间十时到次日早六时期间进行。确因工程需要在此段时间内作业的，须提前报经市环境保护部门批准。
第十三条 家庭使用电器设备和音响装置，必须控制声响，不得影响四邻正常生活。
第十四条 防止噪声污染，保持环境安静，是每个公民应尽的义务。对于造成噪声污染，破坏城市安静，影响群众正常生活的，人人有权监督、检举和控告。
第十五条 对于执行本条例有显著成绩和贡献的单位、个人，应予表扬和奖励。
第十六条 对于违反本条例的单位和个人，公安、环境保护部门可根据情节轻重，分别予以批评、警告及罚款处理。
一、违反本条例第三条规定，使用高音喇叭的，由当地公安部门处以十元以上一百元以下的罚款。
二、违反本条例第四条、第五条规定，一次罚款二元，并在驾驶证上记违章一次，以后再犯的加一到十倍罚款。罚款由驾驶人员个人负担，不准报销。
三、违反本条例第八条规定，由当地环境保护部门每次处以两千元以下罚款。
四、违反本条例第九条、第十条规定，工厂、企业事业单位发出的各种噪声超过规定标准的，由当地环境保护部门发出限期治理通知，到期未能达到规定标准的，处以两千元以下罚款，以后每日处以一百元以下罚款，直至达到国家规定标准为止。

五、违反本条例第十一条规定，由环境保护部门责令改正，并处以两千元以下罚款。
六、违反本条例第十二条规定，每次处以一千元以下罚款。
第十七条 本条例所列交通噪声的管理由市公安部门监督执行；工业噪声、施工噪声的管理由市环境保护部门监督执行；生活噪声的管理由所在区人民政府及街道办事处监督执行。
第十八条 执行本规定发生的技术性争执，由银川市环境监测中心站鉴定，所需费用由肇事者承担。
第十九条 凡对环境保护部门、公安部门根据本条例规定所处罚款不服的，可在收到通知之日起十五天内向人民法院起诉，逾期不起诉又不执行的，由环境保护部门或公安部门提请人民法院强制执行。
第二十条 本条例由银川市人民政府组织实施，并自1984年1月1日起施行。



1983年9月12日