福建省政府


福建省人民政府关于颁发《福建省产品质量仲裁检验管理办法》的通知
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现颁发《福建省产品质量仲裁检验管理办法》，希遵照执行。

福建省产品质量仲裁检验管理办法

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第一章 总 则
第一条 为建立产品质量仲裁程序，供产品质量仲裁的依据，保障供需双方的合法权益，兹根据《中华人民共和国标准化管理条件》、《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等法律、法令，制订本办法。
第二条 省、地（市）、县标准化部门为各级产品质量仲裁检验（以下简称仲裁检验）的主管部门。
第三条 各级标准化部门所属的，或指定的产品质量监督检验（以下简称监督检验）机构负责仲裁检验工作。

第二章 仲裁检验依据
第四条 仲裁检验的基本依据，是产品购销合同（以下简称合同）。
第五条 合同中如无产品质量及检验条款，而该产品在国内已有现行标准规定时，则以国内现行的最高一级产品标准为仲裁检验的依据，如该产品有同级两种标准（部颁标准）时，按生产单位的隶属部门的标准执行。
第六条 合同中如无产品质量条款，且该产品又无现行标准规定时，以缺少仲裁检验依据论，质量监督部门可不受理仲裁，可用协调办法处理。

第三章 检验和仲裁
第七条 各业务主管机关、工商行政管理机关设立的经济合同仲裁委员会、人民法院在受理产品质量纠纷案件中，如需对产品质量进行仲裁检验的，均可向当地标准化部门申请仲裁检验。人民法院如需要标准化部门对产品质量仲裁检验结果出庭作证时，标准化部门应出庭作证。
对产品质量有争议的双方当事人，也可以向当地标准化部门申请仲裁检验。
第八条 标准化部门在受理仲裁检验后，应立即对有关方面发出《仲裁检验通知书》，提出产品处理意见，直至责成有关单位封存待仲裁的产品，各有关单位在接到上述通知后，对应封存的产品，不准私自处理，违者应负法律责任。
第九条 质量仲裁检验需要调查时，由标准化部门负责调查，必要时也可通知有争议双方或有关人员共同参加调查，如被通知各方在接到通知后故意不参加的，以弃权论。
第十条 对质量有争议的双方当事人或委托仲裁检验的单位，均有义务向标准化部门和监督检验部门如实提供有关情况、资料、实物和必要的工作条件，各方均不得借故阻挠和推托。
第十一条 对质量有争议的产品，可实行抽样检验。
抽样方法：合同有规定的，按合同规定抽样；合同无规定的，按现行标准抽样；如现行标准无明确规定或者因产品数量不足等原因，不能按标准规定的抽样方法抽样时，由争议各方和监督检验部门共同商定抽样方法。协商不成，由质量监督部门确定。

抽样人员：原则上由标准化部门和监督检验机构的人员组成，负责抽样与封样。样品由有争议的双方当事人或者由委托仲裁检验的单位及时提供。在实行抽样时，有争议的双方均应到场配合，如有异议，应当场提出，但不得干扰，妨碍取样。
第十二条 抽取的样品由监督检验机构指定二人以上的工作人员进行启封、查验，并作出记录。如封样的封条已破损到失去封样目的，应报标准部门处理。
第十三条 监督检验机构在履行仲裁检验后，应及时向标准化部门提出仲裁检验报告，并对检验结果负责。
第十四条 标准化部门应根据仲裁检验机构的检验报告，及时作出裁决，并向有争议双方当事人发出《仲裁检验结论证书》。
第十五条 对产品质量有争议的任何一方，如对仲裁检验结论有异议时，可在接到《仲裁检验结论证书》后十五天内，向上一级标准部门申请复议，上一级标准化部门的复议结论为最终结论。

第四章 附 则
第十六条 凡申请仲裁检验单位或者个人，均应按规定缴纳质量仲裁检验管理费和检验费。仲裁检验管理费和检验费收取标准另行规定。
第十七条 各级标准化部门和监督检验机构的工作人员应严格执行国家有关标准化的法律、法令，确保仲裁检验质量。如有弄虚作假、徇私舞弊，玩忽职守者，应根据其情节轻重，受行政或法律处理。
第十八条 本办法自1985年四月一日起施行。
第十九条 本办法的解释，授权给省标准计量局。



1985年2月25日
按揭证券化法律思考

作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士


房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
　　构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
　　完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
　　住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。


①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪