广西南宁市人民政府


南宁市住宅区物业管理办法
南宁市人民政府


《南宁市住宅区物业管理办法》已经市人民政府办公会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅区的管理，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。
本办法所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称住户，是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。
第四条 南宁市房产管理局是南宁市物业管理的行政主管部门，负责全市的物业管理工作。
规划、建设、公安、环境卫生、园林、市政、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内，负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。
第五条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业服务相结合的管理体制。

第二章 住宅区物业管理机构
第六条 住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。
管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。
管委会应当自成立之日起15日内向物业管理行政主管部门办理登记。
第七条 管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作。
第八条 物业管理企业实行等级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记后，方可接受管委会的委托，承担住宅区的物业管理。
第九条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实施统一管理。
委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。
委托管理合同签订后，物业管理企业应在30日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。
第十条 物业管理企业的权利：
（一）根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理；
（二）根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用；
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿；
（四）要求管委会协助管理；
（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务；
（六）开展多种经营和有偿服务。
第十一条 物业管理企业的义务：
（一）履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作；
（二）接受管委会和住户的监督，重大的管理措施提交管委会审议决定；
（三）接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督；
（四）协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区服务和社区精神文明建设的有关工作；
（五）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关主管部门报告。
第十二条 住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。
第十三条 物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的10日内，向管委会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用实行结算，多收的部分予以返还；
（二）移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册；
（三）移交住户共有的房屋、场地和其他财物。

第三章 住宅区物业的使用与维护
第十四条 住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会办理移交手续，并向管委会移交下列工程建设资料：
（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；
（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第十六条 住户装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户，并对装修住宅活动进行指导和监督。
第十七条 住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的，应当符合城市规划要求，其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意，并报有关部门审批。
住宅区内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第十八条 任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会签订协议，并在约定期限内恢复原状。
第十九条 住户转让或出租房屋时，应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。
第二十条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由房屋产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的按其协议执行；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施，由物业管理企业负责定期养护和维修，其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。
第二十一条 住宅区的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从管理服务费和住宅区公共设施维护费中支出。
造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第二十二条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线，按规定应当由有关主管部门负责维修养护的，其费用由有关主管部门支付。
前款所列维修养护事项，有关主管部门可委托物业管理企业实施，并按规定向物业管理企业支付委托费用。
第二十三条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。
第二十四条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，攀折花木；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱堆垃圾、杂物；
（四）乱搭、乱贴和乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹影响他人休息；
（七）随意停放车辆和鸣高音喇叭；
（八）排放有毒和有害物质；
（九）饲养禽畜；
（十）未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；
（十一）从事法律、法规和规章禁止的经营活动。

第四章 住宅区物业管理经费和管理用房
第二十五条 住宅区物业管理费用构成：
（一）开发建设单位缴纳的住宅区公共设施维护费；
（二）房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费；
（三）住户缴纳的管理服务费。
第二十六条 住宅区公共设施维护费由开发建设单位在住宅区竣工验收时，按住宅区建设总投资的一定比例，一次性向物业管理行政主管部门缴交。
住宅区公共设施维护费用于住宅区公共设施的维修养护，不得挪作他用。
住宅区公共设施维护费由物业管理主管部门设立专帐管理，由住宅区管委会向物业管理主管部门申请使用。
第二十七条 房屋共用部位和设施维修费由物业管理企业按房屋建筑面积定额向产权人收取，统一缴入住宅区管委会的“房屋维修”专户，由住宅区管委会审批后定向使用。
住宅区公共设施维护费、房屋共用部位和设施维修费的提取和管理办法由物业管理行政主管部门商市财政、物价部门另行制定。
第二十八条 物业管理企业应按物价部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理服务收费。已按规定向住户收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托，物业管理企业自行提供额外服务并收费的，住户可以不支付。
第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按不少于住宅区总建筑面积1‰的比例无偿向管委会提供住宅区物业管理专用房屋，产权属住宅区全体产权人共有，限于管委会或委托管理的物业管理企业使用，不得转让或改变用途。
第三十条 开发建设单位在移交住宅区时，应当以成本价向管委会提供一定面积的商业经营用房，购置费用可从住宅区公共设施维护费中垫支，并从该商业经营用房的经营收入中分期回收。产权属住宅区全体产权人共有。
前款规定的商业经营用房和住宅区内其他有经济收入的公共设施、设备及场地等，均由物业管理企业按照物业管理委托合同经营，其收入用于补充住宅区管理经费的不足。

第五章 住宅区前期物业管理
第三十一条 新建住宅区自开发建设起至管委会成立前为止的物业管理（以下简称前期物业管理），应由开发建设单位负责，或由开发建设单位聘请物业管理企业负责。
第三十二条 开发建设单位与房屋买受人签订商品房购销合同时，应同时签订前期物业管理委托合同，并报物业管理主管部门备案。
前期物业管理委托合同至管委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。
第三十三条 新建住宅区房屋交付使用之日以前发生的前期物业管理服务收费，应由开发建设单位承担；自房屋交付使用之日起至前期物业管理委托合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，可由开发建设单位和买受人按照前期物业管理委托合同的约定承担。
第三十四条 开发建设单位及其聘请的物业管理企业在前期物业管理期间，不得使用住宅区公共设施维护费。
第三十五条 开发建设单位不得单独转让房屋共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权。
第三十六条 开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围，承担保修责任；开发建设单位也可委托物业管理企业代为承担保修责任，并向物业管理企业支付有关的费用。
第三十七条 管委会选聘物业管理企业时，在同等条件下，负责前期物业管理服务的物业管理企业有优先受聘的权利。

第六章 罚 则
第三十八条 违反本办法第八条、第九条第三款、第三十二条第一款规定，未经物业管理行政主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务或不及时办理物业管理委托合同备案手续的，由物业管理行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期仍不办理的，责令其停止对住宅区物业的
管理，并处以二千元以上一万元以下的罚款。
第三十九条 住宅区住户违反本办法第十五条、第二十四条规定的，物业管理公司有权制止或责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并要求其限期改正；造成损失的，应当赔偿损失；情节严重的，管委会有权解除物业管理合同，物业管理行政主管部门可对其作出降低资质等级的处理；工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项
目；有第（三）项行为的，由物价部门根据国家有关规定予以处罚：
（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）乱搭乱建，改变房地产和公共设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。
第四十一条 开发建设单位违反本办法第二十六条第一款、第二十九条、第三十条第一款规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。在规定时间内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求违反第二十六条第一款的开发建设单位按每日3‰交纳
滞纳金。
第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请复议。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第四十四条 本办法颁布实施前已交付使用的住宅区，应创造条件，逐步实行物业管理。
办公楼、高层楼宇、综合楼宇、别墅以及其他房产的物业管理，参照本办法执行。
第四十五条 本办法具体运用问题由市房产管理局负责解释。
第四十六条 本办法自公布之日起施行。市辖县可参照执行。



1997年10月4日
国家人口和计划生育委员会


国家人口计生委关于开展人口计生队伍职业化建设试点工作的指导意见

国人口发〔2008〕28号


各省、自治区、直辖市人口计生委，计划单列市、新疆生产建设兵团人口计生委，解放军、武警部队人口和计划生育领导小组办公室，中直机关、中央国家机关人口计生委:

　　为深入贯彻落实党的十七大和《中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》（中发[2006]22号，以下简称《决定》）精神，推动人口计生队伍职业化建设试点工作（以下简称试点工作）的顺利进行，努力建设高素质职业化的人口计生队伍，提出如下意见：

　　一、充分认识试点工作的重要性和紧迫性

　　（一）深入贯彻党的十七大精神，适应政府职能转变的迫切需要。党的十七大报告提出了要坚持计划生育的基本国策，稳定低生育水平，提高出生人口素质的要求。同时，深入贯彻落实科学发展观，加快政府职能转变，建设廉洁高效的法治政府、服务型政府的要求更加迫切。顺应形势发展需要，推动人口计生队伍职业化建设并先行试点，以依靠健全的组织体系，有效地履行社会管理和公共服务职能势在必行。

　　（二）全面落实《决定》精神，扎实做好新时期人口计生工作的根本需要。当前，人口计生事业面临着难得的发展机遇，也面临着诸多挑战和压力，新情况新问题不断涌现，人口发展呈现前所未有的复杂局面。按照《决定》提出的加强人口计生队伍职业化建设的要求，加强队伍的制度建设、能力建设和作风建设，提高人员素质，是新时期开创人口计生工作新局面的迫切要求，是全面落实《决定》的具体体现。

　　（三）稳定机构队伍，提高人员素质，切实满足人民群众需求的现实需要。由于对统筹解决人口问题的形势认识不足，出现了机构队伍不稳定、基础工作不牢固、经费投入不足等问题。同时，工作人员的思想业务素质、依法行政水平和管理服务能力与新时期新任务的要求存在着差距；基层工作人员待遇难以落实，岗位津贴难以保障等问题也很突出。加强职业化建设，切实稳定机构队伍，建立科学化、规范化、制度化的工作机制，更新工作理念，提升服务能力是队伍自身发展的需要，更是满足人民群众享有优质的人口计生服务管理的需要。

　　二、指导思想和总体目标

　　指导思想：坚持以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，贯彻落实党的十七大和《决定》精神，以稳定低生育水平、统筹解决人口问题、促进人的全面发展为目标，以改革创新为动力，以能力建设为主线，以提高综合素质为根本，以加强基层基础建设和完善公共服务管理网络为重点，以培训教育为手段，以生殖健康咨询师新职业为突破口，推进人口计生队伍职业化建设，逐步实现队伍建设科学化、规范化和标准化，为开创人口计生工作新局面提供有力的组织保障和智力支持。

　　目标：5年内初步建立职业标准体系、学科教材体系、教育培训体系、评估认证体系和职业监管拓展体系。10年内基本完成全系统新一轮的全员培训任务；50%受训人员取得国家职业或执业资格。

　　三、主要任务

　　（一）统一思想，坚持稳定工作机构、队伍不动摇。在农村综合改革和城市行政区划调整中，确保人口计生机构和人员稳定，不得随意撤并和改变机构性质，按照常住人口规模比例配备人口计生工作人员。实施"强基工程"，加强基层服务管理网络建设，选聘优秀人才充实基层队伍，落实村专干的工资待遇。

　　（二）正确定位，把握职业化建设的规律和内涵。职业化建设的根本任务是规范以价值观、知识、技能和经验为核心的职业标准，构架以行政管理、科研与技术服务、生殖健康咨询和家庭计划管理以及群众工作"四位一体"的人口计生职业化社会管理和公共服务网络布局。行政管理类要按照《公务员法》的有关规定进行管理；科研与技术服务人员按专业技术职称和执业资格要求为主，辅以生殖健康咨询职业制度进行管理；社区和村组相关人员以生殖健康咨询、家庭计划管理或早期教育职业资格综合服务为主。

　　（三）规范运作，加快建立职业化建设的五大体系。职业化建设采取试点先行，循序推进。国家人口计生委负责制定职业化建设规划和职业标准，编写通用教材，培训师资，指导试点工作，筹建行业协会和职业资格认证机构。省级人口计生委负责确定试点市、县，制定计划，组织、指导试点工作，落实培训任务，开展本地评估检查。市（地）、县级人口计生委负责试点工作的具体实施。逐步形成规范的职业标准体系、学科教材体系、教育培训体系、评估认证体系和职业监管拓展体系。

　　（四）突出重点，全面加强综合能力建设。职业化建设的重点是加强能力建设。行政管理队伍要重点提高综合协调能力、依法行政能力和公共服务能力。要通过能力胜任模型研究，结合公共服务的工作需要，制定能力提升方案并组织实施。专业技术队伍要重点提高科学研究能力、技术服务能力和宣传咨询能力。实施三千人才工程，全面推动县乡级技术服务人员进修实习工作，落实专业技术人员继续教育规定。群团组织要重点提高社会工作能力和群众工作能力。

　　（五）突破难点，上下联动推进改革创新。以生殖健康咨询师和家庭计划管理师为突破口，积极推进职业化建设的机制体制改革和创新。加强沟通协调和信息交流，推动试点地区新职业资格认证和职称待遇衔接等难点问题的解决。试点地区要率先启动新职业培训、考试的组织和难点问题协调攻关，推动难点问题的解决。

　　（六）求真务实，全面提升职业化建设水平。职业化建设在人口计生系统是新生事物，必须求真务实，真抓实干。坚持密切结合各地实际，试点先行，探索创新，指导实践，务求实效。坚持以群众需求为导向，以人民群众满意不满意、高兴不高兴、赞成不赞成为衡量工作的根本标准，提升职业化建设水平，实现职业化建设目标，塑造新时期人口计生工作队伍的新形象。

　　四、加强对职业化建设试点工作的领导

　　（一）强化组织领导。各级人口计生委要加强对职业化建设的领导，明确牵头部门和分工协作单位的职责，将队伍职业化建设纳入到事业发展规划中，统筹兼顾，协调推进，确保人口计生队伍职业化建设持续健康稳定发展。

　　（二）认真制定规划。要加强职业化建设的实证研究，制定中长期职业化发展战略规划和人才发展规划，明确目标任务，加强组织协调。各省（区、市）人口计生委要制定具体的职业化发展措施和方案，积极组织实施。

　　（三）加强试点指导。在东、中、西部地区选择不同省（区、市）的市（地）、县开展试点。各级人口计生部门要对试点地区给予支持并实施指导。试点地区要在人口计生事业费中，专门安排职业化建设经费。注意创新示范模式，及时总结经验，加以推广。试点方案另行制定。

　　（四）建立长效机制。要建立职业准入机制、培养机制、选拔任用机制、人员退出机制、人才激励机制、经费投入机制、监督评估机制等，确保工作人员责任、权利和义务相统一。

　　人口计生委办公厅
二〇〇八年四月二十一日