广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令第72号


　　《惠州市物业服务收费管理实施办法》业经2010年8月9日十届128次市政府常务会议通过，现予发布，自2010年10月1日起施行。


市长：李汝求
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年九月八日


惠州市物业服务收费管理实施办法
　　第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
　　第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
　　第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
　　各县、区价格主管部门会同同级房产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
　　第六条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区、仲恺高新区辖区内由市价格主管部门会同市房产主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其它县、区由当地价格主管部门会同同级房产主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房产主管部门备案。
　　物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
　　第九条　物业服务收费实行包干制的，根据不同物业的性质和特点、不同管理阶段、不同服务方式、不同服务等级等内容确定。
　　（一）业主大会成立之前的物业服务收费按下列规定确定：
　　1．新建住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位向物业买受人交付物业时，与业主签订物业服务合同。
　　2．新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。
　　3．业主入住后的住宅小区，物业服务收费因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
　　（二）业主大会成立之后的住宅物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，按照《广东省物业管理条例》有关规定执行。
　　（三）别墅、其它非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。
　　第十条　物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主协商确定。
　　第十一条　前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容。
　　第十二条 建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）物业管理区域管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）物业管理服务所需的正常办公费用；
　　（八）管理费分摊；
　　（九）物业服务企业固定资产折旧；
　　（十）经业主共同决定的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
　　第十五条　住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等用水用电不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
　　设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。
　　第十六条 物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。
　　第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
　　第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请依法设立的专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
　　业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
　　第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
　　第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
　　第二十一条　业主（物业使用人）对物业进行室内装修，应当按有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。
　　物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证押金。装修保证押金用于修复装修期间损坏的共用部位、共用设施设备和承担违约责任，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方验收认可后，物业服务企业应当在5日内全额退还装修保证押金。装修保证押金收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
　　业主（物业使用人）装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务。
　　业主（物业使用人）委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。
　　对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
　　除上述费用外，物业服务企业不得收取装修管理费、电梯使用费、楼道维修费、公用设施损耗费、搬运押金等与装修相关的各种名目的费用。
　　第二十二条　物业小区实行出入证（含IC卡）管理的，应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按出入证（含IC卡）的制作成本收取工本费，出入证（含IC卡）制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。
　　第二十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十四条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得收取车位、车库物业服务费。
　　第二十五条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
　　第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十七条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。
　　第二十八条　物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。
　　第二十九条　对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
　　第三十条　物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
　（一）未经当地价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；
　（二）擅自设立强制性收费项目的；
　（三）不按规定实行明码标价的；
　（四）不按规定备案的；
　（五）不执行本办法第九条、第十四条、第十五条规定擅自提高物业服务收费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
　（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
　　第三十一条 本办法自2010年10月1日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止。本办法有效期5年。


民航局


关于民用飞机管理的暂行规定

1988年10月1日，民航局

为明确民用飞机购置、分配、调拨和报废等工作程序，理顺关系，特制定本管理规定。

一、编制计划
＊1．所有单位购置（含租赁，下同）或淘汰民用飞机，均应纳入中国民用航空局（以下简称民航局）编制的五年计划。
＊2．所有单位均应按民航总体规划制定本单位民用飞机购（租）和淘汰的五年计划，报民航局综合平衡后，编入全民航五年计划。
＊3．民航局直属企业，如需新设飞机基地或改变飞机布局，应报经民航局批准。

二、购（租）进口飞机的申报和审批
＊4．购（租）国外民用飞机，必须向民航局提出附有购（租）机可行性研究的申请报告。
＊5．可行性研究内容应包括：
（1）市场需求分析和航线安排；
（2）飞机型别选择；
（3）人员培训和维修的安排；
（4）资金筹措；
（5）经济效益分析（包括收入、成本、利润、外汇收支及偿还能力）；
＊6．民航局收到购（租）机申请报告后，由局计划司组织，按下列分工进行审查，报局领导批准后上报。
（1）市场需求和航线安排：计划、运输、国际司
（2）机型选择：计划、适航司、有关飞行人员
（3）人员培训：科教司会同各有关部门
（4）飞机维修、航材供应：适航司
（5）资金筹措：计划、财务司
（6）经济效益：财务、计划司
（7）汇总上报：计划司
＊7．对进口飞机，民航局在两个月内对购（租）机申请报告提出审查意见，报请国家审批。购（租）机必须经国家批准后，方能正式与外商签约。
按照规定，购（租）进口飞机，必须委托有资格的外贸公司统一对外谈判和签约。

三、购（租）机工作程序
8．技术考察。民航局直属企业购（租）进口飞机凡需出国进行技术考察的，由民航局审批。技术考察以使用部门为主。
技术考察主要任务是，摸清可供选择的飞机技术、经济性能，生产、销售情况，人员培训及售后服务的水平，了解世界同类飞机的比照情况，为确定总的购机方案和商务合同谈判作好准备。
9．商务谈判。
商务谈判的主要任务是，依据生产发展需要、批准的购（租）机计划和其他特殊需要，与飞机制造部门或其他部门争取有利的价格、合适的交付进度以及飞机制造厂商为用户提供的优惠条件，如：回扣、补偿贸易、人员培训以及其他支援服务。
商务谈判应当货比三家，择优选定。商务谈判涉及面较宽，一般应由中国民用航空器材公司（以下简称航材公司）统一对外，并应根据不同情况组织专门谈判组。谈判情况要及时向局领导报告。各企业不允许随便泄露民航的购机信息。
10．机载设备选型。经技术考察和商务谈判基本确定飞机厂家和型号后，须进行机载设备选型。主要任务是，选定飞机使用的发动机和所有机载设备的具体型号。其原则是技术先进、经济实惠，尽量统一型号，减少库存备件数量品种，有利于维修和使用。机载设备选型以使用单位为主，适航、航材部门参加。发动机选型方案，应报民航局审定，其它机载设备选型由适航司审定。
11．合同谈判。经技术考察、商务谈判和机载设备选型后，进行合同条款谈判。主要任务是，把飞机技术状态、机载设备选型、飞机价格、回扣、人员培训、售后服务、补偿贸易及其它优惠条件等形成合同条款。合同谈判由航材公司负责，使用单位参加。合同条款正式签字前，必须报民航局，由局计划司参照第6条的分工，组织审查后，报请局领导批准。
＊12．办理进口许可证。合同条款正式签字前，由使用单位或航材公司或指定的代理单位持国家正式批件，到经贸部办理进口许可证。
＊13．适航审查。凡进口的航空器必须先取得设计和制造国民航当局颁发的型号合格证、生产许可证和出口适航证。
在技术谈判阶段，由购机单位或受委托单位按照《中华人民共和国民用航空器适航管理条例》第十二条规定，通知制造厂，按程序由其向民航局适航部门申请并接受型号认可审查。
所有进口航空器，必须经民航局适航部门审查并获得型号认可证书后，购机合同方能正式签字。
＊14．购机合同必须委托有资格的外贸公司主签，使用单位副签。购机合同一般应在国内签署。民航局直属单位的主合同文本应由航材公司负责复制分别送民航局计划、财务、适航、科教司备案。
＊15．进口飞机购机合同签字生效后，由受委托签字的外贸单位及使用单位负责监督执行。对于民航局直属单位的购（租）机，航材公司应把合同执行的情况分阶段通报有关部门。
16．进口飞机在生产厂的总装、测试和试飞阶段，由用户选派技术人员去工厂进行监造，必要时应由适航部门检查员参加。监造的主要任务是，对订购的飞机总装、测试和试飞三个主要阶段进行监督检查。监造技术人员必须熟悉业务并有一定外语水平。使用单位选派的人员应由适航司负责技术审查。
17．购机出国人员培训，由局科教司归口。除考虑本次购机的培训需要外，还应从民航发展的整体出发，利用购（租）机条件，争取其它的培训项目。
18．进口飞机的验收交接工作，由航材公司会同使用单位和局机关有关部门进行。一般应由使用单位驻厂监造代表对出厂交付飞机进行技术检查（初验收）后，由飞机制造厂负责把飞机飞（或运）到中国国内某个机场，进行最终验收和交接工作。
19．购（租）机时，应根据飞机的特点和要求，并结合航线安排，同时订购与飞机配套的地面设备，以保证飞机及时投产。
＊20．飞机到货交付后，使用单位应及时向民航局适航管理部门提出飞机登记、注册申请。适航部门按照管理条例进行检查，发放适航证。没有正式取得中国适航证的飞机，不得在中国境内飞行。
＊21．新飞机到货交付后，使用单位应在当月向民航局计划、财务、航行、适航部门通报飞机到货交付日期、投入航线使用时间、飞机基本性能数据、安排航线方案等。
22．进口飞机和发动机所获得的回扣属用户所有，使用回扣由用户自己作出计划，并报民航局计划、财务司备案，民航局有权对回扣使用进行监督，并在有特殊需要时，进行适当调整。

四、国产飞机的购置
＊23．国产飞机购置的申报，同第4、5、6条，民航局在两个月之内审批完毕。地方企业和各部门所属企业，报各主管部门审批。
24．国家在制定长远规划或五年计划中，确定要民航局直属单位采购的国产飞机计划，由民航局进行统一分配和协调。各单位应根据国家计划和民航局分配方案，安排好国产飞机的采购。
25．国产飞机的采购办法，原则上和进口飞机相同。
（1）使用单位可以直接、也可以委托航材公司进行采购。
（2）国产飞机、发动机销售价格由国家物价局征求民航局和航空航天部意见后确定。
（3）国产飞机、发动机的成品件（零备件）价格，由航空航天工业部和民航局共同审定。
（4）飞机监造人员，由使用单位自行选派。
（5）飞机交接工作，由使用单位与制造厂直接办理。

五、飞机分配与调拨
26．凡是国家确定需要民航局直属单位认购的进口飞机或国产飞机，由民航局统一分配，各企业必须按民航局分配计划执行。
27．飞机调拨
（1）凡由企业自己贷款或财务租赁办法购置的飞机，产权属企业所有。对这类飞机在企业之间的调拨，先由企业自行协商并办理调拨手续，报民航局备案；如有需要，可由民航局协调。这类飞机均应有偿调拨。
（2）凡由国家或民航局投资购置的飞机，调拨必须报经民航局批准。这类飞机的调拨，无偿还是有偿，由民航局决定。
（3）飞机调拨的具体手续，由各级计划部门办理。

六、飞机退役和报废
28．飞机提前退役
（1）所谓提前退役，是指飞机还没有使用到飞机生产厂规定的技术寿命时，就需要淘汰的飞机。
（2）凡属技术性原因、需要提前退役的飞机，应由使用单位写出详细分析报告，经各该使用单位负责人审批后，以使用单位名义（不能以某个人名义）报民航局。民航局适航司提出审查意见后，由计划司报局批准。
（3）凡属经济性能原因，需要提前退役的飞机，由各单位计划部门写出经济性分析，经单位批准，以管理局或公司名义上报民航局。民航局由计划、财务部门提出审查意见，报民航局批准。
29．飞机报废
（1）飞机报废，是指飞机已经使用到生产厂规定的技术寿命或发生等级事故不能修复需要淘汰的飞机。
（2）凡属正常使用已到规定技术寿命的飞机淘汰，由各单位写报告报民航局批准。具体手续由计划部门办理。
（3）凡属发生等级事故不能修复的飞机淘汰，应由机务工程部门或飞机修理工厂提出审查意见，由计划部门办理报废申报手续。
30．提前退役或报废飞机的处理（含出售或作它用）必须报经民航局批准。
31．本规定条款，由局计划司负责解释。
32．本规定从下发之日起开始生效。
说明：本规定中，凡注有＊号的条款，适用于所有使用民用飞机的单位（包括民航局直属单位和各地区、部门所属单位），其他条款只适用于民航局直属单位。