新疆维吾尔自治区建设厅 计委


新疆维吾尔自治区建设厅、计委、土地局关于大力发展经济适用住房建设实施办法
新疆维吾尔自治区建设厅 计委



第一条 为了建立适应自治区社会主义市场经济体制的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求，根据建设部、国家发展计划委员会、国土资源部《关于大力发展经济适用住房的若干意见》，制定本实施办法。
第二条 经济适用住房建设用地实行行政划拨，因经济适用住房用地而发生的拆迁安置用地，也采用行政划拨方式提供土地。经济适用住房享受政府减免税、费等优惠政策，以微利价格向中低收入的无房户、住房困难的家庭出售。
第三条 中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。
第四条 市（县）人民政府计划部门，会同建设、土地管理部门，根据本地的社会经济发展状况、人口、中低收入住房困难家庭情况和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房发展规划和年度建设计划，并纳入地方国民经济和社会发展计划，同时逐级上报自治区计划部
门和建设主管部门，作为下达年度经济适用住房计划的依据。
第五条 市（县）人民政府土地管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在地方年度土地供应计划中统筹安排。
第六条 经济适用住房项目，应当符合当地土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划，按分级管理的原则，经建设行政主管部门审查认证后，由计划部门审批下达。
第七条 各地、州、市经济适用住房年度建设计划报自治区计划委员会、建设厅、土地管理局备案。
第八条 经济适用住房建设坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。由地方人民政府统一规划、统一征地、统一拆迁，成立专门机构统一组织建设，也可以委托具备资格的房地产开发企业承担建设任务。
第九条 经济适用住房项目的选址、定点和规划设计，必须符合城市的总体规划和分区规划要求，要严格执行《城市居住区规划设计规范》，合理确定建筑密度和容积率，满足基本的卫生、安全要求，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。
第十条 经济适用住房建设要坚持合理用地、节约用地的原则，尽可能不占或少占用耕地，确需占用耕地的，必须按规定落实占补措施，并依法办理用地手续。
第十一条 经济适用住房小区规划、设计必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，选用的规划设计方案经住宅小区专家评审组审定后报自治区建设行政主管部门审批。经批准的规划设计方案不能随意更改。
第十二条 经济适用住房的规划设计方案在符合各项指标和规定的前提下，充分利用地形地貌，合理布局，突出民族风格和地方特色，做到经济、适用、美观，为居民创造多方面、多层次的实际需求。
住宅标准和套型应考虑当地气候特征、家庭人口状况和居民经济承受能力等因素合理确定。住宅设计室内平面组合要合理，符合时代要求，提高住房的空间利用，要与各民族的生活需求相结合。要提高厨房、卫生间的适用程度，设施要配套，集中布置管道。
第十三条 经济适用住房要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体建设水平。
第十四条 经济适用住房建设要选择具有相应资质等级、信誉好，对搞好优质群体工程有条件、有能力、有经验的开发单位。要通过招标投标择优选择施工单位，中标单位不得转包，一经发现，要依法严肃查处。积极推行建设监理制度，提高工程质量。工程质量要符合国家现行质量检
验评定标准规定。
第十五条 经济适用住房项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。群体项目的验收，要严格执行国家验收规范及建设部制定的《住宅小区竣工综合验收管理办法》〔建法字（1993）814号〕。
第十六条 群体经济适用住房项目竣工后，建设单位应当向项目所在地县级以上人民政府建设行政主管部门提出竣工综合验收申请，建设行政主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，组织有关部门进行验收，通过验收的住宅方可入住。群体项目分期建设的，可以分期验收。
第十七条 开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十八条 经济适用住房的销售，开发建设单位应与住户签订书面购销合同，合同内容应明确：用地依据、项目名称、座落位置、销售面积、销售价格、竣工交付日期、装饰、设备标准、房屋质量承诺和责任、物业管理方式、房屋产权性质、违约责任等。建设单位应备有《自治区商品
房购销合同》规范文本，供购房者查询。
第十九条 经济适用住房的价格构成包括以下8项因素：
（一）建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费；
（二）勘察设计和前期工程费；
（三）建安工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；
（五）以上4项之和为基数的1～3％的管理费；
（六）贷款利息；
（七）税金；
（八）3％以下利润。
为降低建设造价，经济适用住房建设免征投资方向调节税、土地使用税、土地增值税；免收城市基础设施配套费、墙体改革费、拆迁管理费、消防集资费；减半征收工程质量监督费。取消没有法律依据的摊派、集资和收费；对经国务院或自治区人民政府批准的行政事业性收费减半征收
。
第二十条 出售经济适用住房实行政府指导价。其售价由市（县）人民政府根据以上8项因素及优惠政策综合确定，每年公布一次。
经济适用住房不得擅自提价销售。
第二十一条 新建的经济适用住房，要严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）和自治区建设厅制定的《新疆维吾尔自治区城市住宅区物业管理办法》（新建法字〔1994〕12号），推行专业化、社会化、市场化的物业管理模式。
第二十二条 住宅小区交付使用且入住率达到50％以上时，应当成立业主管理委员会，由管委会决定选聘和续聘物业管理公司。物业管理公司须持有《物业管理资质证书》。
开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区总投资的百分之二的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。以建造成本价向管委会提供2‰的物业管理用房，其产权属管委会。
第二十三条 各级人民政府建设（房地产）行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务。物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。
第二十四条 以上规定适用于集资建房、合作建房。
第二十五条 各市（县）人民政府建设（房地产）行政主管部门，会同计划、土地、税务、物价等有关部门根据办法制定实施细则。



1998年10月8日
市场准入制度的宗旨和原则
市场准入制度的合理与否对经济发展具有重要的影响。制度的松紧程度直接影响着市场主体进入市场的成本和难易程度，影响着市场秩序和交易安全，影响着经济效率和活跃程度。经济发展水平、市场和市场主体发育程度、国际参与度、决策者和社会对经济的认识程度、国家干预经济的水平以及政治和民主的灵活度等都是影响市场准入制度的因素。但是从根本上来讲，建立什么样的市场准入制度应该取决于市场安全与经济效率成本之间的平衡点。
现在，法律在经济方面的任务是以市场经济为基础，规范和保护市场主体资格，创造公开、公正、公平的市场竞争环境，鼓励和促进市场的发展，提高经济效率，保护社会公共利益。从我国现状和国际趋势看，市场准入制度的改革必须以进一步完善社会主义市场经济体制为目标，参照国际惯例，促进提高经济效率，积极鼓励各类资源参与经济活动，注重市场主体行为的监管，积极培育和规范市场主体，努力创造公开、公平、公正的竞争环境，为经济社会发展提供重要的微观基础。市场准入制度应该体现以下的宗旨和原则。
（一）公开
公开是现代法制最重要的特点，公开的法律更加具有公信力，能够得到市场参与者的信任和遵守。
市场准入资格既是对市场主体进入市场的约束，又是引导和鼓励市场主体进入市场确定性的表示。市场准入制度通过法律的形式向社会公开，宣布了国家对市场主体资格的态度，明确了禁止什么，限制什么和鼓励什么，使欲进入市场的主体能够对政府行为，甚至间接对其他市场主体的性质状况抱有一定确定的合理预期。相反，市场的不稳定性和人们心理的不安全感很大程度上来自人们对他人行为包括政府行为的不可预期。人生来具有追求自由、平等和安全的权利和欲望，人是不安分的动物，愿意和喜欢冒风险（因为所选择的任何行为其结果都将发生在未来，而不确定性是未来的本质），但安全感也是人不可缺少的（对未来的合理预期能够带给人情绪上的平静和安全感），社会是人们在安全中不断挑战进步的。
中国的经济改革以前所未有的速度和广度进行着，人们既对未来充满了期望和信心，又对改革的持续、深入和稳定持谨慎态度，尤其是在人们过去经历了太多法律、政策的动荡和反复。在这种情况下，法律制度包括市场准入制度的公开对增强人们的信心是十分必要的。
公开市场准入制度，不仅仅是制度内容的公开，更是程序的公开，市场准入的程序、结果、依据以及有关机构和人员的职责、权限都要公开，未经公开的，不得作为依据，建立便于公民、法人和其他组织监督的制度。接受社会监督，让市场主体能够平等地通过此程序获得市场主体资格，在市场上进行竞争。随意性的市场准入制度会损害政府的形象，造成寻租现象，滋生了腐败。
（二）合法
市场准入制度赋予政府重要的行政权力，直接涉及公民、法人和其他组织的合法权益，关系到社会主义市场经济的发展。市场准入制度的立法和执法应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求，符合法定权限和法定程序。
法律、行政法规可以设定市场准入制度，地方法规可以在不与上位法抵触的条件下制定关于本行政区域的市场准入制度，其他效力级别的法律都无权设定市场准入。
政府严格执行依法行政，没有法律依据，任何限制市场主体进入的行为都是非法的。与此相比，我国从传统计划经济向市场经济转变过程中，许多本来有法律依据的“市场准入”将随着改革逐渐被取消和完善，但还有市场准入从一开始就没有法律依据，是行政部门任意设置的，这是人治行政的做法。
美国的政府管制和行政审批制度需要接受严格的司法审查。中国现行行政诉讼法规定，人民法院只能受理针对行政行为提起诉讼的案件，在审理案件中，只能审查具体行政行为的合法性，但不能审查抽象行政行为的合法性，以后我国要完善行政法，健全对政府权力的监督和制约机制。
（三）必要（有效，不可替代，适度原则）
市场准入不一定能够弥补市场失灵，也不一定是不能为市场机制、行为监管替代的最佳方法。设定市场准入制度要符合经济规律，符合社会主义市场经济发展的要求，监管者要加强研究论证，避免任意性，注重事中监管，尽量发挥市场机制本身的作用，充分利用市场主体、民间机构的自律和辅助监管作用。避免政府在市场准入问题上掌握过度的控制权同时又流于形式。
凡是通过市场机制能够解决的，应当由市场机制去解决；通过市场机制难以解决，但通过公正、规范的中介组织、行业自律能够解决的，应当通过中介组织和行业自律去解决；通过事中事后监督能更好地解决问题的，不采取市场准入的方式规制；对既有的不符合上述要求的有关市场准入的规定，应当取消。概括起来就是“市场优先”、“自律优先”、“事后机制优先”的原则。
市场准入的产业主要涉及资源利用、交通、电信、电力等公用事业以及原材料、建筑工程承包、零售、外贸、金融、中介服务、高度危险业、新闻出版和文化建设等这些关系到公共安全、人民生命财产安全的行业。
竞争性行业的市场准入实行准则制，加强事中和事后的监管；不完全竞争领域实行核准制，加强资格审查和事中和事后监管；非竞争性领域实行审批制，全面重视全程的监管。
（四）效能
市场准入制度是存在制度的成本的，这不仅包括立法成本、执法成本，还包括市场准入制度给市场主体行为带来的成本以及给社会造成的成本。所以市场准入制度的建立和执行必须是经济的，收益要实质地高于成本。
企业设立法制中具体制度的选择需要考虑设立人的效率，也需要考虑未来相关交易主体及社会为此效率支出的成本。从具体设立制度来看，设立人的私人成本主要受制于如下变量：设立程序上的支出，设立条件准备上的支出等。设立人在特定制度下完成设立行为导致的外部性及相关市场主体防范机会主义的支出，主要包括如下几个方面：（1）相关市场主体调查、了解企业资信所需的费用支出；（2）相关市场主体为防御债权难于保障的意外设置保护措施而作的特别支出；（3）市场管理主体——政府如实施设立制度下监管设立行为所作的管理成本。此外，制度资源的稀缺性要求人们在考虑选择某种制度产品而非另一种制度产品所放弃的机会成本，机会成本也应纳入设立制选择中考虑因素。
合理划分和调整执行市场准入制度的部门的职责，简化程序，减少环节，加强和改善管理，提高效率，强化服务。各部门应当有明确的对外受理申请的“窗口”，方便申请人申请；涉及几个部门的，应当相互协调，合理化工作流程，便利当事人和部门的工作；市场准入制度的执行要严格遵守工作期限，提高工作效率。执行机构要努力为当事人提供便利的条件，尤其是利用现代化的网络环境对传统的工作程序进行改造，实现信息流的畅通和快捷。
从社会成本的最小化及政府管制的固有缺陷来看，企业设立法制不宜突出政府在防御机会主义中的地位和作用，而应突出设立制度（尤其是法定条件）的内部完善和相关法制的健全和配套，以实现外在成本的内部化和机会成本的最小化，从而真正使企业设立制度保证市场主体效率和社会效率并举。
（五）责任
列宁说：借口集体领导而无人负责，是最危险的祸害
对市场准入制度的进行合理分解，明确规定执行的领导决策层、可行性考核层、实际执行层的职责和权限，形成一个权力合理分配、行使相互监督的管理体系，防止少数人权力过分集中又缺乏内部监督、搞暗箱操作的弊端。
在赋予行政机关市场准入的行政权时，要规定其相应的责任。执行机关不但要对相对人的市场进入进行规制，还应当依法对市场主体动态的市场行为实施有效监督，并承担相应责任。行政机关不按规定的市场准入条件、程序行政，越权、滥用职权、徇私舞弊，以及对相对人不依法履行监督责任或者监督不力、对违法行为不予查处的，审批机关主管有关工作的领导和直接责任人员必须承担相应的法律责任。