商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事，对于绝大部分居民来说，买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后，买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同（即商品房买卖合同）的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因，往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下，买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法，即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束，想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢？

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分，我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同，更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致，所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权，对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

国务院办公厅


国务院办公厅关于进一步加强农村税费改革试点工作的通知
国办发〔2003〕85号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　按照国务院统一部署，今年新增全面推进农村税费改革试点的省（自治区、直辖市）做了大量工作，试点工作陆续展开，总体进展较为顺利，并取得了阶段性成效。但是，目前各地区农村税费改革进程还不平衡，存在一些亟待解决的问题，主要是：部分省份试点工作进展缓慢，基础工作还不够扎实细致；执行政策不到位，顶风违纪收费现象时有发生；基层领导力量薄弱，工作机构不健全；宣传工作不深入，基层干部和群众对改革政策缺乏必要的了解。上述问题，如果不及时解决，就会妨碍改革政策的落实，影响改革的预期效果，甚至可能造成农民负担反弹，损害农民切身利益，引发农村矛盾，影响农村社会稳定。各地区、各部门要认真贯彻《国务院关于全面推进农村税费改革试点工作的意见》（国发〔２００３〕１２号）等文件精神，切实采取有效措施，妥善处理各种矛盾，高质量、高标准地推进改革试点工作，确保试点工作健康有序进行。经国务院同意，现将有关问题通知如下：

　　一、坚持条件，实事求是，积极稳妥地全面推进农村税费改革试点工作
　　为了确保改革的顺利推进，现在重申并强调，对目前基础工作还不够扎实，全面试点的条件还不成熟，完成今年改革各项任务确有难度的省份，不强求一律在年内全面推进，可以继续进行局部试点，绝不能不顾条件仓促地全面实施。开展全面试点的省份，必须充分考虑以下几个条件：一是计税数据测算、试点方案制订、改革政策宣传、各级干部培训、配套改革文件制定等基础工作扎实；二是经过局部地区试点，已经取得一定经验；三是对改革过程中可能出现的一些难点和重点问题，有行之有效的对策措施和解决办法；四是有支持改革试点的必要财力；五是领导得力，部门分工明确，有专门的工作机构，能够做到“三个确保”。具备以上试点条件，并已经决定全面推开的省份，要适当加快工作进度，突出抓紧做好以下工作：一是扎实做好各项基础工作，据实核定农业税计税土地面积和常年产量等计税要素。切实履行充分征求农民意见、农民签字认可、张榜公布的程序。不准虚增计税土地面积和常年产量，严禁“暗箱操作”，防止搞“一刀切”。二是抓紧审批省级以下试点方案，及时指导县（市）制订和完善试点方案，尽快将改革后的农业税核定到村、落实到户。不得在改革政策落实到户之前向农民收取屠宰税、村提留和乡统筹费等税费；已预收的地方，要无条件地如数退还给农民。三是进一步加大宣传培训力度，真正把改革政策交给基层干部和农民。要采取多种形式，抓紧培训各级干部，特别是让基层干部全面了解情况，注意工作方法，改进工作作风，严格执行改革政策。应采取群众喜闻乐见的各种形式，广泛、深入地宣传改革政策，重点加强“进村到户”的政策宣传工作，使每个农户有政策“明白人”、有负担“监督卡”、有税费“明白账”，让广大干部和群众正确理解改革，真心拥护改革，积极参与改革。

　　二、对照检查，纠正偏差，不折不扣地把中央政策落到实处
　　先行全面试点的地区，要对照中央有关政策加强对基层改革试点工作的监督检查。坚决落实“三个不准”，即农业税及其附加不准超过国家规定的税率上限，不准超范围、超标准进行“一事一议”筹资筹劳，不准在农业税及其附加和“一事一议”之外进行任何形式的摊派和收费。要重点督促村内“一事一议”筹资筹劳严格按规定程序和要求进行，不准将村内“一事一议”筹资筹劳变成农民的固定负担项目，不准强行以资代劳。
　　各地区要坚决落实减轻农民负担的“四项制度”，即涉农税收价格收费“公示制”、贫困地区农村义务教育收费“一费制”、农村订阅报刊费用“限额制”、违反减轻农民负担政策“责任追究制”。突出加强农村税费改革后经营服务性收费的监督管理。农村灌溉用水、用电收费，应充分考虑当地农业生产实际情况和农民承受能力，严格按照自愿和受益原则，合理定价，据实计量收费，不准按田亩或人口摊派，不准与农业税等税费混收。
　　各地区应在不增加农民负担的前提下开展乡村道路、农田水利等农村基础设施和农村社会事业建设。要按照量力而行的原则，将有关投资项目列入各级人民政府年度投资计划；在安排资金时打足预算，不留缺口，不得另搞配套要求农民出资投劳。要坚决制止不顾实际盲目上项目、铺摊子的错误做法，严防形成新的不良乡村债务。

　　三、加大力度，整体推进，积极搞好各项配套改革
　　要大力推进乡镇机构改革，保证乡村组织的正常运转。继续转变基层政府职能，按要求精简乡镇机构，采取有效措施压缩财政供养人员、清退各类临时人员。要继续调整和完善县、乡财政体制，在合理划分事权的基础上，按照“财力下移、缺口上移”的要求，加大对基层改革转移支付力度，建立健全乡镇机构和村级组织正常运转经费的保障机制。加快推进农村义务教育体制改革，保证农村义务教育经费的正常需要。要认真实行“在国务院领导下，由地方政府负责、分级管理、以县为主”的农村义务教育管理体制，贯彻落实《国务院关于进一步加强农村教育工作的决定》（国发〔２００３〕１９号），明确各级人民政府保障农村义务教育投入的责任。建立和完善农村中小学教职工工资保障机制，保证农村中小学校公用经费。
　　要规范农村税费改革后的农业税征收管理。认真落实农业税征收机关征税、协税员协税的农业税征收管理制度，推行以定时、定点征收为主的农业税征管方式。规范完税凭证的使用管理，做到一户一票，不准“打白条”或使用其他非法票据。不准非专职征收人员直接收取农业税税款，严禁动用警力或组织“小分队” 强制收取农业税费。

　　四、规范分配，严格监督，确保农村税费改革专项转移支付资金专款专用
　　中央财政对地方农村税费改革专项转移支付资金已下达到各省（自治区、直辖市），省级财政和有条件的市、县都要安排一定资金支持改革试点。今年如不具备条件、没有进行全面试点的地区，按规定不能享受上级转移支付资金补助；已下拨补助的，上级财政在年终结算时要相应扣回。地方各级人民政府要制订农村税费改革转移支付资金使用管理办法，规范分配，严格监督，专项使用，严禁截留挪用。财政、审计部门要安排专门力量对中央财政转移支付资金使用情况进行专项检查。

　　五、加强领导，严明纪律，确保改革试点工作顺利推进
　　全面推进农村税费改革是当前和今后一个时期农村工作的一项重要任务。地方各级主要领导要亲自抓、负总责，切实做到靠前指挥，加强领导和协调。要坚持一级抓一级，一级对一级负责。省、市两级要重点做好改革方案的完善，解决本地区试点中带有根本性、全局性的重大问题。县、乡两级要切实做好改革的具体组织和执行工作，保证改革政策的落实。
　　建立健全农村税费改革信访制度，向社会公开政策咨询和举报电话，保证信访渠道畅通。对群众反映的问题，符合政策并具备条件的，要及时解决；一时解决不了的，要诚恳客观地向农民作出解释，做到事事有着落、件件有回音。对上级批转的信访案（事）件，要认真查处并按期反馈结果，不得敷衍搪塞。
　　在明确责任和部门分工的前提下，要完善工作机制，充分发挥农村税费改革办事机构的指导和督促作用。国务院农村税费改革工作小组要加强对全国试点工作的指导和检查。对群众信访比较集中、反映问题比较突出的地方，要随时派出工作组进行抽查；对违反改革政策的典型案件，要进行通报。地方各级农村税费改革办事机构要落实工作责任，密切跟踪改革动态；加强对基层落实改革政策的明查暗访，及时查错纠偏。
　　在全面推进农村税费改革试点过程中，对歪曲中央改革政策，加重农民负担的，有关部门和地方要对相关责任人进行严肃处理。对违反改革政策，领导和协调不力，造成严重后果的案（事）件，不但要追究县、乡主要领导的责任，还要视情追究上一级政府主要领导的责任。对情节严重、影响恶劣的案（事）件，要公开曝光；触犯法律的，要依法追究相关责任人员的法律责任。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　



中华人民共和国国务院办公厅
二○○三年九月三十日